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不做空房市就被做空中国,不成功则成仁

骨仙堂
2010-06-23 12:09
二十五.出租房大约6000万套,加上住房闲置房大于4000万套,全国共有1亿套投资投机房。出租是亏本生意,这些房子卖给谁?
　　 多位名人在议论“中国660多个城市现有空置房6540万套。”“标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”对此,许多人不相信。我按令人信服的数字说,按6折说,空置房至少4000万套,泡沫度仍然是世界第一。就像全班只有你一人考试不及格,你不承认只考30分,我就承认你考59分好了。
　　 1.据住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。乘以空置率43%,等于空置3000万套。加上10年前累积的空置数，就有4000万套了。
　　 2.据台湾《天下杂志》2010年5月公布的“中国超级消费城市”调查，发现中国已有1亿名富人。有70%介入炒房,就有7000万户,平均每户空置0.57套房,就有4000万套。
　　 3.0.4亿套 / 城市住房总数大约有2亿套 = 占总数的20%，在全民炒房的情况下,这个比例你奇怪吗?
　　 4.按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区。2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
　　 5.北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
　　 6.2009年4月，在一个银行内部会议上，领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。
　　 7.复旦大学谢百三说：上海的城镇家庭大部分都有二套房子，物业税的出台对房地产市场就是一场灾难。
　　 8.王小广说：“过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。”
　　 9.上海的腐败区长康慧军一人有69套房子。2010年初，重庆污吏文强有16处房产。
　　 10.内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个空城，可容纳100万人，只是为了满足政府的增长目标。
　　 出租是亏本生意。只有卖出去才能赚钱。可是,租房的大于4亿人 / 6人 = 约有出租房6667万套,加上不少于4000万套闲置房,合计全国有1亿套投资投机房。这些房子卖给谁? 连小白领都买不起,就不要用放大镜去近望城里的农民工来接下你手里喊价100万元的房子,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。
　　 最后的结局,要双盈就必须走降价普及之路,不降价就是物极必反来惩罚你。2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？
骨仙堂
2010-06-23 12:09
　二十六.现在和将来住房都严重过剩。10年后城市空置房总数是,已空置4000万套加上每年新增空置几百万套
　　 1.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人，1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,10年下降了52.6％。1993到1997年的5年里全国出生人数为8099.7万人 * 2 = 推知10年里全国长成大人的少于1.62亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来10年新生代的农进城者”有0.97亿人。
　　 2.2010年3月25日,联合国发布的报告说，中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。暂住户口漏报和追求平均GDP导致漏统计,实际在55%。2010年的实际城市化率55％ - 1980年的19％ = 城市化率提高36％ * 13.3亿人 = “30年来的农进城者”大约有4.79亿人。许多农进城者是低收入者,买不起房,最终是侯鸟,年纪大身体差后,就业难,生活困,连房租也付不起,至少2亿人将不得不回乡,或退到郊区,或到乡镇县城去,加上亡故数,目前的成年人即非新生代的农民工有增有减,10年后总数不增不减。10年后,新生代进城接班0.97亿人 - 非新生代净增0亿人 = 10年后的农进城者比目前可能只净增0.97亿人。过年时，到火车站汽车站看一下行头就清楚了。
　　 3.老居民。典型的家庭结构是张家7人三套房。2010年,1岁的独生子张三代的父母都是30岁,都是独生子女。张三代的爷爷奶奶、外公外婆4人都是60岁,都没有其他子女。25年后，张三代和李三代结婚，生育张四代。张李这2家目前14人,25年后剩下7个人,张三代夫妻最终继承了6套房（如果是官商家庭更多）,到那时闲置房将随处可见。张四代与赵四代结婚后,张李赵韩4家目前28人,最终剩下3个人,张四代夫妻最终继承了12套房。按此趋势,10年后老居民人口因计生估计减少0.4亿人。农进城者净增0.97亿人 - 老居民减0.4亿人 = 10年后城市人口可能只比目前净增5700万人。
　　 百分99.9的人没有住在马路上。住在社保房、单位自建房、城郊农房和小产权房里的已超过1亿人,而且每年新建面积可居住人数以百万人为计算单位。2009年竣工住宅用商品房5.77亿平米 / 100平米 = 577万套,扣除拆迁安置的有400万套 * 4人 = 【2009年全国商品住宅销售面积可居住人数】为1600万人。10年后城市人口可能只比目前净增5700万人, 平均每年城市总人口净增570万人,虽然还有结婚增多用房、租改买和改善购房等因素,但在炒房情况下,当年增量住宅空置率以50%的速度即几百万套在增多。
　　 高房价后的农进城者基本是租房的命,按平均每套可住4人 * 少说也空置4000万套 = 【全国在建房闲置房可供居住人数】1.6亿人。理论上说,10年后城市空置房总数是,已空置数4000万套加上每年新增空置几百万套,就象张三每年节余几百元,不需要动用银行存款4000元。
　　 正俯有收税不嫌多的特性。25年后，10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙就像头上顶着10块石头，苦不堪言。官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。
　　 30年后，物业税已经不少，城市化不再，人口减少，住房过剩，炒房不再，盖房无利可图，“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”。即使有补偿费，20层的楼房每户平均用地只有10平米左右，开发商补偿给你的肯定少得不足挂齿。
　　 那时，住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值，因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值，只是一堆钢筋水泥，想卖出去，能得到几个铜板？
　　 30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,儿女要来啃老买房了。30岁当高负债房奴 + 25年后房子退休待拆迁了 = 55岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷不到，也还不起，只好去租房。虽然使用权有70年，25年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。来自农村的人可能最终还是回归到租房里去。
骨仙堂
2010-06-23 12:10
二十七.民工荒和人才流往中小城市,城市化放慢将导致房价下跌
　　 1.高房价惹的祸。高房价导致物价上涨,导致制造企业成本上升。高房价导致内需不足,产品难以提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本。大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2500元以下的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多，不是月光族也是年光族。许多人“读书进城”的希望已经被高房价打碎了。一些白领们，在大城市工作生活感觉越来越无奈，认为自己曾经执着追求的大都市优越感、幸福感、安全感已经逐渐消褪，“下嫁”和“回乡发展”开始成为一二线城市白领的新选择。
　　 2.高租金惹的祸。炒作城市化概念导致高房价,高房价导致高房租,打工族每年付出租金占每年收入已超过20，民工每年积攒不了多少钱,无法在城里长住久留。反正活到100岁也买不起沿海城市的住房,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少，企业招不到应有的人数。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在100万以上。
　　 3.西部发展的结果。随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业生活的机会。工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。
　　 4.粮价将走高的结果。房价不断上涨,带动物价不断上涨，粮价不可能不随之上涨。13亿所需要的粮食，中国有美元也没地方买去，美国有粮食，宁喂汽车也不卖给你。农村里基本上是老弱病残者，80、90后都不愿意干农活。承包土地以家庭为单位，机械化难以普及。为了有粮食吃，需要比西方多得多的劳动力去干农业，城市化速度过快是不行的。
　　 5.普工队伍的年龄状况和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况。
　　 “60后”的年纪是41至50岁，占普工队伍的比例小。
　　 “70后”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小。因为他们生长在多子女年代,家庭人口多，生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,适合且愿意干普工的总人数很多。“人口红利”是指他们。
　　 “80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。1979年后实行独生政策,家庭人口减少，父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。
　　 “90后”的年纪是11至20岁。他们之中许多人是甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
　　 6.出来混的,迟早要还的。随看年龄增长,身体变差,许多农民工在城里的生活越来越困难,而在农村,吃的自种,住的是楼中楼,种粮不收税,看病大部分报销,60岁以上有退休金。100个农民工,最终会落叶归根的占百分40以上，除非房价大跌百分70。
　　 由于卖地盖房好赚钱,2005年以来,二线的E市,新竣工的住房可供居住人数呈现12万人、14万人、16万人、18万人、20万人......的增多的态势。因为工资小涨而房价大涨、计划生育和内地的发展,沿海城市化放慢,每年实际净增人口基本呈现12万人、11.5万人、11万人、10.5万人、10万人......的减少的态势。
　　 2010年春二线的E市累积了10万套闲置房。2009年新竣工的住房有4万套，足够当年净增人口20万人来使用，实际净增人口小于10万人。新进城的基本上是租房的无效自住刚需,大量闲置房和每年开发商超量的新供给难以消化,严重供过于求越来越明显,必然导致房价下跌。
骨仙堂
2010-06-23 12:11
二十八.人多地少是个大忽悠。土地更少的日本照样地价房价连跌19年。
　　 2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“据统计，目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发7、8年，甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”
　　 2010年初,国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年和2008年，全国房地产供应满两年未建的闲置土地达到14.5万亩。
　　　 土地可再生，目前可供拆迁的不计其数,30年一个周期，盖后可拆,拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。2000万人的特大城市是由200万人的中城市发展而来的。200万人的城市再来10倍的人，土地也不缺。
　　 世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多，例如钻石、石油、黄金、白银、铜，都是大涨之后会大跌。
　　 土地更少的日本照样地价房价连跌19年。19年过去了,不少炒房客的帐面亏损还高达6分5。1998年后，香港房价下跌65%左右。当时的常用词是一夜赤贫、一贫如洗和百万负翁。以前，日本人和香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。亲眼看到炒房客倾家荡产，不愿意再冒险。
　　　　越南、迪拜的新标本也摆在那里了，热钱获利出逃，地价房价就大跌。中国造已经逐渐失去竞争力，通货膨胀、物价上涨、用房、用地、用工成本上升、工作效率不高。30年了，我们在体制、核心竞争力、社会和谐、创造力上究竟有什么大进步？对于一些外资而言，在中国投资的环境不如前,盈利率在减小。外资进入速度放缓甚至部分撤离，将会压制中国城市化的进程，土地供应将不再紧张。
　　 目前,全国有1亿套出租房空置房。农村人口进城是为了赚钱而来的。如果炒房炒得农民工租不起房，吃不饱饭，更别说买房了。农民工“蜗居”在合租房里，如牛做马地干10个小时，每年在衣食住行花费后只能剩余几千元，那么，许多人就会返乡，就近就业。城市里大量的住房就腾空出来了。住房过剩就是土地过剩。
骨仙堂
2010-06-23 12:11
　 二十九.继续上涨,炒房刚需比就会达到44：2，房价天花板就会出现
　　 【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。2010年春,在二线的E市的二等地段,房价1.6万,炒房刚需比已经达到40:10,即供是求的4倍。
　　 【有效自住刚需的首付能力天花板】= 总房价200万元 * 首付百分30 = 首付需要60万元。总房价超过200万元,则刚需们几乎首付款都不够。
　　 【有效自住刚需的年供能力天花板】= 总房价200万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭140元 * 0.07 = 9.8万元 = 年供需要10万元。总房价超过200万元,则家庭年收入在17万元的,年供10万元才还得起。自住刚需们几乎都达不到。
　　 涨价超过这二个天花板，二线的E市,【炒房刚需比】就会达到44:2,即供是求的22倍。
　　 2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。” 中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。富人囤积的投资投机房太多了，而且还在买入买入再买入。可是，夫妻2人年收入在17万元以上却没有自住房的凤毛麟角。
　　 2009年底,中国85%的家庭无力购房。2011年春王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,有效自住刚需已经人烟稀少，寥寥无几。请残余的有效自住刚需加强恐慌紧迫性,为王石向珠峰8000米顶端冲刺作出无私的捐款吧。
　　 2011年底,王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】。自住刚需都登不上去,高处不胜寒,不得不拐头下山。他到达3500米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。
　　 在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　 总人口400万（包括流动人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 6人 = 出租房大约有35万套。
　　 近10年合计盖房35万套,闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！
　　 各行各业争先恐后加入开发商队伍，具备强大的生产能力。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口20万人来使用，实际新增人口小于10万人,闲置总量呈现逐年增多的态势。
　　 我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年，有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后，一定会剩余30万套以上。
　　 就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了40万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有30万个渔夫将空手而归。
　　 如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是严重供过于求。
　　　　因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫。继续上涨,未来只有2万个有效自住刚需，有44万套投资投机房,供是求的22倍，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。
　　　　熊市到来时，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。
骨仙堂
2010-06-23 12:11
三十.对“有效自住刚需”的10年围歼战后，炒房客即将解甲归田10年。
　　 炒房客属于“菜贩子”、“二盘商”、“批发商”、“囤大蒜的”、“炒火车票的”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”，那么供过于求就很明显了。继续上涨，全国1亿套出租房空置房将是有效自住需求的20倍,房价必跌。
　　 二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万元……的速度上涨。投资投机房总数每年以34万套、36万套、38万套、41万套、44万套……的速度增多。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万、5万、2万……的速度减少。再涨下去,投资投机性供给是44万套,有效自住需求是2万户,22倍。
　　 张三在城里的同学有100人,在2010年春,同学共多出40套投资投机房,只有12个待购的有效自住刚需。再上涨2年,共有44套投资投机房,待购的有效自住刚需剩下2人。44套投资投机房,对应2个有效自住刚需,小圈子里的供是求的22倍。这个简单的社会调查大家在亲友中做一下就清楚了。
　　 房价上涨需要“衣食父母”去奉献，商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。涨到300万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。张三木在2005年是有效自住刚需，资金缺口呈现2万元、20万元、50万元、90万元......的增多的态势,成为无关自住刚需。难道炒房客今后能在春运回乡的E市火车站汽车里找到几十万户具有几百万支付能力的接棒人?
　　 炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下广东广西福建追剿“有效自住刚需”的残余。
　　 夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好，吃庄稼（有效自住刚需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒，越快速地全军覆没。
　　 歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。一片田地里,蝗虫已经吃掉百分80的庄稼,当庄稼被吃尽之时,蝗虫将被当作盘中餐。
　　 每年，拆迁的不少，但是，对鸡蛋市场来说，是母鸡的数量增多,是供应增加。拆迁100户的土地可以盖出300户。更新升级的需求是一套换一套,总需求没有增多。
　　 物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
　　 市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者决定的，你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母买不起，价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的，手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,成交的只有2人，价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，一套卖99999万元，都是无效自住刚需,价格就会下来。
　　 炒房客的房子不是自己住的。最终，必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨，已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。
　　 开发商炒房客的软肋在哪里？遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。
　　 价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。
骨仙堂
2010-06-23 12:12
三十一.【房价收入比】和【房价年供比】奇高,房价无法再来“疯狂的十年”
　　 国际通行的房价（家庭年）收入比是3到6倍。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。美国在1980-2000年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右，在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍,现在又回到3左右。
　　 【房价收入比】为26.7。 刚需买一手房100平米 * 1.6万元 = 160万元（包括税费）/ 全市平均家庭收入6万（2人） = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价收入比】为26.7。
　　 全市平均家庭收入6万 * 50％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】为3万元。
　　 总房价160万 / 【平均年供能力】3万元 = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价年供比】为53。其含义是处于平均收入水平的家庭53年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
　　 22岁 + 53年 = 为房子需工作到75岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付，其实是向医生借钱，最后要还给医院。先还按揭20年，后还养老钱10年。
　　 许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为新房房价3万元 * 100平 / 年供能力3万元 = 【房价年供比】是100，22岁 + 100年 = 为房子大众需工作到122岁！银行有办理122年按揭吗?
　　 这么高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比。房价年供比奇高,有效自住刚需将全军覆没。这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。
　　 批驳“多印钞票和加工资会使房价显得不高”的谬论。
　　 百分80的人为老板打工，正俯不能越过老板发钱给老百姓。在一座楼3000万元首付请求7000万元按揭,每一座楼房都成为印钞机的启动器的情况下，企业减员降薪，每年物价和租价上涨金额多于工资上涨金额，实际支付能力下降了。
　　 全市平均家庭收入6万 * 下降为40％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】下降为2.4万元。
　　 总房价160万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降从53提高到69。其含义是处于平均收入水平的家庭69年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
　　 房价上涨会导致分子更大,通货膨胀会导致分母更小,于是房价年供比就呈现44、50、56、62、69......的越来越高的趋势,即一家人为买房需要积攒越来越多的时间,有效自住刚需越来越少
骨仙堂
2010-06-23 12:12
三十二.物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
　　 房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房租是理性的，是消费品，不是投资品，基本反映了居民的正常支付能力。房价上涨百分500,租金上涨百分50。为什么炒心炽热的房东不随房价大涨而大提租金呢？
　　 实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.12万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.12万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。
　　 各国历史表明:住房被当作投机品暴炒时,房价由资金量决定。住房泡沫不会持久,破裂后，房价由体现使用价值的租金决定。研究房价必须研究租金的未来的走势。如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。
　　 全国积累了1亿套出租房空置房，所以买方市场的特点很明显。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。
　　 老板遇到通货膨胀和人民币升值，许多企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。
　　 房价上涨时,城市每年建造的房子不但足够当年净增人口的居住需求,新盘闲置房以百分60的速度在不断增多，供给增多，导致租价下跌。
　　 100户的旧房拆迁,建起300套房。城市不断扩大,郊区存量和增量的农民房小产权房很多，供给增多，导致租价下跌。
　　 房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.6万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担,供给增多，导致租价下跌。
　　 加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租,供给增多，导致租价下跌。
　　 裁员降薪,许多炒房客会有断供之忧，不得不出租,供给增多，导致租价下跌。
　　 熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套,供给增多，导致租价下跌。
　　 类物业税开征后，有的闲置房房东为了减轻税赋压力也开始出租，供给增多，导致租价下跌。
　　 每年成交的住房有百分50以上是外地人买走的，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎,低价的供给增多，导致租价下跌。
　　 一些有效自住刚需买了一手房、二手闲置房,搬出租房,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 一些无效刚需到经济适用房和廉租房里去了，搬出租房，租房需求减少，导致租价下跌。
　　 有的公司外迁或搬迁到郊区，租房需求减少，导致租价下跌。
　　 由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 人民币升值将导致出口企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 一旦房价大跌,将导致老板房股两面损失,企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 如果房东要将税费成本转嫁给租房族,就像猪肉涨价不会导致大家去多吃肉,只会导致大家少吃肉一样,租用好地段的变为差地段的,租用新房变为旧房,租用100平米的减少为70平米,5人合租的变成7人,甚至换城市工作，于是总需求减少。605号房月租金2000元，已经待租闲置3个月了，房东害怕再损失6000元,就会降价，于是房租又回到合理水平了。
　　 低收入,高房价,低房租,使得刚需不得不改变观念,在租房里观望等待。买房投资投机，租售比越来越高,既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低，所以说，物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
骨仙堂
2010-06-23 12:12
三十三.二线某市租售比达到660,房款租益比是即使出租82年也一分钱没有赚到。
　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，带装修的总房价165万元 / 月租金0.25万元 = 炒房客张三所买的一手房的【租售比】为660个月。
　　 【房款租益比】才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。住房的平均寿命是30年。【房款租益比】不应该超过30年。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息45万元 = 总共花钱197万元。
　　 这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 12个月 = 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
　　 【房款租益比】 = 买房总花费197万元 / 【每年租金净收益】2.4万元 = 82年后口袋里才收回197万元。 30岁投资 + 82年 = 到112岁只收回本金，还是一分钱没有赚到！这是亏钱,不叫投资。
　　 30年就可能拆迁。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元。
　　 首付款80万元 + 装修5万元 = 现金85万用于其他投资70年，每年复利百分5，85万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有2586万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 投资其他项目70年有2698万元 - 回收144万元 = 买第二套住房做投资少赚2554万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
　　 如果房价持续上涨,大盖房大买房会导致闲置和出租的增多,导致物业税出台,导致民工回流人才外流增多,所以房租将走低。如果房价上涨到3万元,买房总花费会增多到389万元 / 每年租金净收益小降到2万元 = 【房款租益比】为195,30岁投资 + 195年 = 到225岁只收回本金，还是一分钱没有赚到！亏本情况将体现得淋漓尽致。
　　 【每年租金回报率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 买房总花费197万元 = 1.22％。房价在低位时,【每年租金回报率】与五年利率3.6差不多。房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,【每年租金回报率】呈现百分3.6、3、2.5、2、1.5、1.22.....的越来越低的趋势,导致有效自住刚需越来越少。
　　 按揭80万元 * 0.07 = 每年还按揭5.6万元。【以租养房率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 每年还按揭5.6万元 = 以租金还按揭只够百分43。这也说明房款租金比过高则该项投资不合算。房价在低位时,【以租养房率】在百分100一带,炒房客付首付买房后,能够以租养房,轻轻松松。
　　 房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,以租养房率呈现百分100、70、50、43.....的越来越低的趋势,即买房比租房越来越不合算,于是改租为买的越来越少。
　　 【租售比】和【房款租益比】越来越高,【每年租金回报率】和【以租养房率】越来越低,这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，最终必然导致房价下跌。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。
骨仙堂
2010-06-23 12:13
三十四.如何计算【近期准合理价】和【近期计划买入价】
　　　　㈠.【用租售比300个月计算的近期准合理价】的计算方法。
　　 每月租金0.25万元 * 300个月 = 75万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的【用租售比300个月计算的近期准合理价】是0.75万元。目前实际单价为1.6万元。这个计算不过分:
　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。
　　 月数的取值为300个月即25年。你做生意，不给下家留下利润空间,下家肯接手吗？房子的平均寿命是30年, 所以超过300个月即25年是高价区。
　　 一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。
　　 30岁买房投资,25年后到55岁,老板不要我上班时，我还享受不到利润,是合理的吗?
　　 ㈡.【用房价收入比12年计算的近期准合理价】Y 的计算方法。
　　 Y 万元 * 100平 / 全市平均家庭收入6万 = 房价收入比12。
　　 【用房价收入比12年计算的近期准合理价】Y 万 = 0.72万元。
　　 2010年春的价格是1.6万元,下跌空间为百分55。这个计算不过分:
　　 1.国际房价收入比标准为3至6。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。我取值12是很高的。30岁买房自住,24年后到54岁,我的按揭还没有还清是合理的吗?
　　 2.二线城市的平均家庭收入6万取值不低。
　　 3.我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低。国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％,取值50％是较高的。
　　 4.美国是使用面积200平米，至少相当于建筑面积300平米,这里取值建筑面积100平米。
　　 5.国际通行的是已经装修的新房，这里取值是毛坯新房。
　　 6.美国的是土地所有权，我国只是土地使用权，含金量低。我们35年会因为拆迁受到再次盘剥,人家自拆自盖很省钱。
　　 7.最值钱在于土地，人家是别墅，一户占地是我们的10倍以上，我们的新房每户摊得的土地面积许多只有10平米。
　　 8.我们的土地是全珉所有，人珉购买“人珉自己的土地”，应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去。
　　 9.这几年排队买白菜,盖起就是抢到,不少粗制滥造，建房的用料、质量和配套（汽车库、家电）比人家差了一大截。中国的平均建筑寿命30年，英国的132年，美国的74年。不少建筑物“未老先衰”。
　　 10.我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本比人家的低。
　　 11.盖房好赚，大盖特盖，有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1，即供是求的4倍,加上经济不景气，刚需大减，买力不足，供过于求，今后的熊市将向房价收入比6这个价格方向运动，价值规律和大势所趋，谁也挡不住。
　　 12.要比较就要折合为美元，如果人珉币由6.8升值到6,则卖中国房去买美国房会合算更多。
　　 ㈢.【近期计划买入价】的计算方法。已知二线的E市二等地段,近期准合理价是0.75万元 + 防踏空保险系数0.25万元 = 【近期计划买入价】为1万元。
骨仙堂
2010-06-23 12:13
三十五.【用30倍市盈率计算的近期准合理房价】的计算方法。
　　 已知投资金额100万元,每年净收益几万元才是合理的? 已知投资金额100万元,几年回本才是合理的? 市盈率的计算可以回答这2个有关投资回报的问题。市盈率是投资市场第一重要的指标。凡是可以计算年收益的投资品都适用市盈率,包括股市、房市、期市、收藏市场、银行存款和理财产品等等。
　　 远期合理房价采用25年市盈率的理由如下。
　　 1.五年期银行存款的市盈率 = 投资金额100万元 / 利率3.6即每年净盈利3.6万元 = 28倍（年）。意思是，目前五年期存款28年,除了本金外能够净盈利100万元。目前的利率是20年来的最低水平。通货膨胀,物价上涨,加息已经箭在弦上。利率加到4，100万元存银行五年期 / 每年净盈利4万元 = 市盈率为25年。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照银行这样的市盈率。这是多本书籍说的思路。
　　 2.国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。300个月 / 12个月 = 25年。
　　 3.住房的平均寿命是30年。实际收租金只有25年,因为一部汽车的寿命是10年,你最多使用8年，因为莲花倒倒楼年代盖起的房子,后面5年还敢住的人可能还没有出生。30年后，物业税已经不少，城市化不再，人口减少，住房过剩，炒房不再，盖房无利可图，“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”。即使有补偿费，20层的楼房每户平均用地只有10平米左右，开发商补偿给你的肯定少得不足挂齿。一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。你不为接棒人留下利润空间,谁肯接手?
　　 4.30岁买房投资,25年后到60岁,老板不要我上班时，我还享受不到利润,是合理的吗?
　　 考虑到近期房价难以很快回归到25倍市盈率,所以退一步选取了【用30倍市盈率计算的近期准合理房价】。
　　 投资金额100万元（包括首付、按揭、购房时的税费,初次装修、家具、家电）/ 近期准合理的房价市盈率30年 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】应该有3.33万元。
　　 2010年春,二线的E市的二等地段,扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】2.4万元 * 近期准合理的房价市盈率30年 = 近期准合理的房价为0.72万元。目前实际的房价是1.6万元,有较大的回跌空间。
骨仙堂
2010-06-23 12:13
三十六.2010年春,有的城市的【房价市盈率】是82。意思是该房产需要82年才能回本,但70年里有效出租年限不超过60年，所以是亏本生意。
　　　 住房市盈率与房地产股市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股泡沫大多了。
　　 2007年10月，股市最高的6124点的平均市盈率在60倍，就是投资100万元，在60年后，扣除成本后累计净盈利就有100万元的意思。政府认为60倍平均市盈率的风险很高，便调控下来了。
　　 2008年10月，下跌到1664点时，许多房地产股市盈率在7倍上下，百分70的人亏损超过百分50。
　　 股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌，是要血本无归的。房市大跌之前不明白市盈率，就会死了还不知道是怎么死的。
　　 在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下，租房市场四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80......负数的递增的趋势。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 总共花钱197万元。
　　 这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 12个月 = 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
　　 投资金额197万元（包括首付、按揭、购房时的税费,初次装修、家具、家电）/ 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】2.4万元 = 二线城市的E市的二等地段的【房价市盈率】为82。意思是该投资需要82年才能回本。
　　 土地使用权只有70年,有效出租年限不超过60年 * 每年租金净收益2.4万元 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元。平均每年净收益是负值,所以,【细算的市盈率】是负值。
　　 2010年5月17日，沪指2559点，平均市盈率低于25倍，房地产股万科的市盈率16.7倍，即100万元投资，每年有6万元的净收益。
　　 中国很神奇，2007年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打压下来了，可是，2010年春,有的城市的细算的房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意，但政府总的想法还是稳住高价，小涨小跌，缓慢上涨。
　　 在投资市场里,会买的是徒弟，会卖的才是师傅；死也不卖的是孙子,知买知卖是老爷。亏本生意没人做是古今中外的铁律,市盈率被忽视不可能永久。
骨仙堂
2010-06-23 12:14
　三十七.炒高后,【囤房闲置就能赚钱】这种生意将是亏本生意,所以房地产泡沫破裂是迟早的事。
　　 买房子的人太狂热了，动辄看好到几万元。不知道世上有种道理叫:出来混的,总是要还的。维系高房价泡沫不破裂的唯一方式就是有效自住刚需不断涌现，从投资投机者手中接盘。但是，目前城镇居民住宅自有率达到84%,自住刚需的大多是收入相对较低的打工族。全国有1亿套出租房空置房，已经没有足够的市场购买力来继续支撑大中城市的高房价。
　　 如果【囤房闲置就能赚钱】这种生意模式是亏损的,高房价就不会持久。过度透支不确定的未来,打回正形是迟早的事。
　　 目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后，一套房可能亏损多少?
　　 2010年春，在二线城市的E市，富人张三买一手房,100平米 * 1.6万元 = 总价160万元。
　　 每年按投资收益百分5计算。160万元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后资金增值到204万元。
　　 五年里交物业税1万元。
　　 五年的总成本为205万元。
　　 有的人以为闲置也能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值?
　　 闲置是等待房价上涨而赚取差价，可是，房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。比股市6124点时的市盈率60倍高多了，谁能够保证你一定赚钱？倒是下跌的可能性更大。
　　 几年前低价位买入的可以闲置。炒房客现在高价位买入的,特别是物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。
　　 五年后,由于物业税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论，即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到3万元,下跌0.618就是1.15万元。
　　 总房价160万元 / 70年 * 5年 = 五年折旧11万元。
　　 一手房单价1万元 *100平米 - 五年折旧11万元 = 这套二手房卖出收回89万元。
　　 总成本205万元 - 卖出收回89万元 = 亏损116万元。即闲置亏损率百分57。
　　 因后来者在高位接手是亏损的,闲置不起，在手留久会成为负翁,所以【囤房闲置就能赚钱】这种生意模式最终会被抛弃。亏本生意没人做,大家都回避,所以房地产泡沫破裂是迟早的事。
骨仙堂
2010-06-23 12:14
三十八.波浪理论表明,股市即使上涨到10000点,也会回到4000点以下。
　　　　1.如何计算【无效上涨高价区底价】?
　　 波浪理论表明，投资市场（股市、期市、房市）上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。大涨后至少下跌0.382，通常下跌幅度为0.5，暴涨后通常会下跌0.618，特别情况的下跌会达到0.8。
　　 2007年到2008年，股市6124点跌到1664点，跌掉百分72.8，其中房地产股大多跌掉百分80；石油价由147米元跌到33米元，跌掉百分78。这是路人皆知的事实。
　　 投机市场炒作的是人的贪婪和恐惧,全国积累了1亿套出租房空置房。牛市不言顶,只有更高，没有最高。即将看到的是熊市不言底，只有更低，没有最低。
　　 目前二线的E市的二等地段的房价1.6万元,可能下跌0.382。1.6万元 * 跌剩0.618 = 可能回跌到1万元。
　　 如果上涨到2万元可能下跌0.5,可能回跌到1万元。
　　 珠穆朗玛峰再高也有顶。即使疯涨到3万元,可能下跌0.618,3万元 * 跌剩0.382 = 可能回跌到1.2万元。
　　 如果上涨到3万元。经计算得知:【炒房刚需比】大约为44万套:2万户,即供给是有效需求的22倍。【房价收入比】为45,即平均收入水平的家庭节余90年才能买到90平米的一手房。【房款租益比】即靠租金净收益来收回本钱需要162年,而70年里有效出租年限只有60年。【房价市盈率】是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。超过3万怎么办?上神舟飞船好不好?最终还是要回到地面上。
　　 以上计算说明,【无效上涨高价区底价】是1.2万元。1.2万元以上的是高价区,相当于股市4000点以上的高价区。高价区的上涨是无效上涨,2007年10月,股市即使不是6124点见顶,而是上涨到10000点,也会回到4000点以下。
　　 2.如何计算【停买观望价】?
　　 一旦大熊市来临,至少会跌到【无效上涨高价区底价】1.2万元。如果目前价比【无效上涨高价区底价】高出百分10,买入则可能亏损,没买则踏空的可能性小,所以这个目前价1.32万元可以认定为【停买观望价】。
　　 计算结果汇总:二线的E市的二等地段,【用租售比300个月计算的近期准合理价】为0.75万元,【用房价收入比12年计算的近期准合理价】为0.72万元,【近期计划买入价】为1万元,用波浪理论计算得知【无效上涨高价区底价】为1.2万元,【停买观望价】为1.32万元。目前价1.6万元属于【停买观望价】。
　　 3.怎样用波浪理论来分析房价的趋势和运动方向?
　　 二线的E市的二等地段,从2003年0.3万元,涨到2007年底1.5万元,是上升一浪。
　　 2007年底1.5万元，因为次贷危机的冲击跌到2009年初的0.8万元，是回跌二浪。
　　 2009年初0.8万元，因为政府大印钞票救市到2010年春涨到1.6万元,是上升三浪。这上升三浪还在走,但根据指标的计算,最高不会超过3万元。
　　 2012年底,可能进入熊市下跌ABC浪,即进入“沉默的十年”。
　　 房价的价格变化周期比股价长，房市大牛市可能就一次。房地产泡沫一旦破裂，就很难再上涨回去。上世纪30年代美国房地产崩溃后，70年里房价收入比都比较低，一直到2001年才开始上涨，只上涨到房价收入比4.6就引发次贷危机而下跌，目前在3一带。70年里，美国股票指数上涨超过100倍。日本的房价是1991年开始下跌的。已经连续下跌低迷19年了，日本的高位接棒人已经被套牢19年了，有的价格还是买入价的6分之一。
　　　 客观规律比人强。涨得多就跌得多，就像吃得多一定会拉得多一样。涨得很多，下跌空间就很大，一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。
　　 房地产股龙头万科，20年来至少腰斩过5回。不但今后有买到“低价蛋”（当房奴）的机会，连买到“低价母鸡”（当开发商）的机会在2008年10月和2010年5月也有：多数房地产股大跌到比住房更有投资价值。
骨仙堂
2010-06-23 12:15
三十九.在高位,先租后买节省按揭率很高, 5年后再买房可能节省许多按揭款。
　　 先租后买节省按揭率,是指推迟几年再买房节省的按揭与现在买房所需按揭之比,以预测推迟几年买房更合算的程度。如果在中低位,可以随意买。在高位就要计算。
　　 2010年春，张三买房100平米，单价1.6万元（包括税费）。按揭112万元，首付48万元，装修5万元，共需要165万元。
　　 5年期银行利率是百分3.6，流通市场买入的国债投资收益率高于银行利率。如果5年后再买房，投资收益率百分5的话，自有资金53万 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那时口袋里有68万元。
　　 按揭112万元的每年利息7.84万元 * 5年 = 39万元血汗钱留在口袋里。
　　 68万元 + 39万元 - 五年花费租金10万元 = 五年后口袋里有买房资金107万元。
　　 2015年,新房价可能下跌到单价1.1万元（包括税费）,因为：
　　 1.一物降一物。客观规律、美国货币正策、国际金融炒家、民意和物业税是高房价的克星，正俯不丢卒保车，国家的“车马炮”可能一败涂地。5年后，物业税已经开征了，房价必然下跌。看看炒房客的气急败坏，大放厥词，再看看无房户的心中窃喜，“请求加税”，就知道这个结果了。
　　 2. 2010年的改良主义调控和既怕涨更怕跌的官僚主义心态，可能使得2011年前还会有一次“救市成功”的“大回春”，房价可能再次上涨。2012年后，物极必反，大熊市就到来了，土地流拍,财政就饥肠辘辘了，物业税不得不开征，然后房价跌跌不休，房价“沉默的十年”就来了。
　　 3.2008年，这样的新房曾经下跌到80万元。2015年的价格110万元仍然比2008年的价格贵30万元。说明我的计算是保守的。
　　 4.相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。熊市不言底，所以不要以为那时新房1.1万元不可能。全国积累了1亿套出租房空置房，严重过剩。相信食物消化规律，吃得多就拉得多。相信波浪理论，即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到3万元(房价收入比是45,房款租金比为160年),下跌0.618就是1.15万元。
　　 5.【用租售比300个月计算的近期准合理价】只有0.75万元,【用房价收入比12年计算的近期准合理价】只有0.72万元。
　　 需要110万元 - 口袋里有107万元 = 需要按揭3万元。
　　 现在买房需要按揭112万元 - 那时需要按揭3万元 = 五年节省按揭金额109万元 / 现在买房需要按揭112万元 = 【先租后买节省按揭率】为百分97。
　　 五年节省按揭金额109万元 /每年工资收入剩余8万元 = 少奋斗14年。
　　 风险和意外情况。
　　 1.从长期看,通货膨胀不得不防，但是，即使钞票再贬值百分100,房价也不应该炒到这么高。所以说,疯狂炒作后的房价已透支了8年的通货膨胀。今后5年里,可能2年通货紧缩,3年通货膨胀,所以资金是安全的。
　　 2.即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到4万元,超涨就会下跌0.7,就是跌到1.2万元，也比目前1.6万元低,不会踏空而永远买不起。
　　 3.如果遇到经济危机二次探底,你的收入降低。有买房则月供困难。等待观望则虽然收入减少10万元,但100平米的房价可能多下跌10万元,即单价跌到1万。
　　 这是一个基本的思路。情况千差万别，只要动笔将你认可的实际数据填进去，计算一下，就如梦方醒，大彻大悟了。


作者：天涯是爱　回复日期：2010-05-22　17:12:17　
　　傻。
　　人民币升值是人民币购买力提高。
　　可以享受更多的物质。
　　你讲的这些例子都是小钱。懂吗？
　　现在国内m2有70万亿人民币，这么多钱升值，你说赚了多少？
　　只有sb才会让自己的货币购买力低！
　　人民币升值的唯一坏处就是降低了出口竞争力。但是，反问一下，我们要这么多出口干什么？
　　现在的低币值政策实际上是利益集团卖国的表现。
　　看来楼主不是利益集团的狗，就是猪 脑子。
　　
骨仙堂
2010-06-23 12:15
　四十.在高位当房奴，按揭还清之后,就是垂头丧气之时。
　　 中国人爱赶集，爱跟风，爱凑热闹，遇到大便宜，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去。开头一哄而上,后来一哄而散。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。
　　 30年来，玩过无数的“家家”。炒计划物资，炒走私货，炒国库券，炒君子兰，炒进口汽车，炒城市户口，炒原始股，炒流通股，炒外汇，炒期货，炒普洱茶，炒大蒜，炒辣椒，炒黄金。哄买老毛纪念章,哄打鸡血针,哄买的确良布，哄买火柴盐巴，哄买家电，哄买摩托车，哄装电话，哄买手机,哄买食用醋和板兰根,正在哄买房子,将要哄买......。
　　 风水轮流转。十年河东，十年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。中国的赌性已被激发,炒风盛行,在房市这个二奶被炒到成为半老徐娘时,老爷一定会转移阵地,一定会回归到股市这个结发的大太太这里来。股市是闲钱的最终的最大的去处,禁止炒大米,炒饮用水,炒房子,100多个国家最终无不如此。投资市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样没得油水可榨了之后,价格就刷刷刷地跌下来了。
　　 20年前，一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的价钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在，一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。
　　 那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢。炒房是吃白粉,打激素。不要相信伟哥,哥只是一个传说。炒房伤及珉生，危害经济,不会长久。
　　 一件中档的外衣的寿命是8年,实际使用4年就弃之不穿了。一部手机的寿命是6年,实际使用3年就弃之不用了。一套住房的寿命是30年,实际使用20年就应该弃之不住了。你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄20年以上的破旧房吗?
　　 25年后，物业税已经不少，城市化基本完成，30岁以下的人口明显减少，住房过剩，盖房没有暴利,炒房不再，闲置不能增值,“城市剩房”就会象“城市剩女”奔三就嫁不出去一样。全国积累了1亿套出租房空置房，到时闲置量很惊人。
　　 25年后,随着建筑材料的更新升级,随着智能化推广,随着人们审美观念的改变，随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。
　　 超过25年房龄的住房,外墙老态,材料破旧,户型过时,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常罢工,却因为几十家意见难统一而难以更新。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。物业管理越来越松弛甚至没有了,越住越没档次，越住越没有安全感,越住越没面子。
　　 25年后,难以租出去,银行不肯按揭了,谁会付全款买入你的破旧房? 要卖出则价格低廉，要等待拆迁不知到哪一年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。
　　 25年后,可能让你后悔的事太多了，环境污染,沙尘暴,海平面上升,地震，提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁。你在城东买房,10年后工作地点换成20公里外的城西。
　　 25年里，要面临许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市？
　　 25年里,谁敢保证不会因为生病、失业、跳槽待业较久、收入降低、家里有天灾人祸而断供。每月还了房贷后是月光族，不能创业投资，永远穷。买房啃四老的话，最终要到医院去还。还完20年按揭,还给医生10年。
　　 含辛茹苦25年,埋头苦干25年,那时还有什么东西能够值得你骄傲? 25年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？不是说不要买,而是要平常心,才能辩清价格高低。
骨仙堂
2010-06-23 12:15
　 四十一.住房降价普及和住房普及率逐年提高具有客观必然性,住房最终会象汽车电器那样降价普及
　　 【电视机降价普及】。20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。当电视机供不应求时，价格升高到1万元。大家少买了，ZF调控了，生产量增多了，就被价值规律拉回到合理价格0.1万元。房价的未来趋势,就像手机电器那样,大短缺导致大生产,大生产导致大过剩,大过剩需要大普及,大普及需要大降价,大降价导致囤积者大亏钱。
　　 【手机降价普及】。20年前,一部手机卖3万元，特好赚钱，于是厂家就大生产。市场需求10汽车就冲动地制造出15车,市场需求增大到100车就制造出150车。结果是大过剩。大过剩就不得不走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。从市长、局长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到农民工。单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。
　　 【汽车降价普及】。20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。汽车是我国经济的支柱产业，在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展。房市的未来，将呈现汽车降价销售（＼），买车人数增多（/）的【Х状态】。
　　 【渔钩不断缩小】。炒房客是渔夫，因为贪心,渔钩越来越大，最终把鲸鱼（年供能力10万元的有效自住刚需）钓完了,不得不缩小渔钩来钓鲨鱼（年供能力8万元的有效自住刚需）,接着缩小渔钩来钓中华鲟（年供能力6万元的有效自住刚需）。将渔钩换小的这个拐点的到来只是迟早的问题。拐点不是年供能力10万元,那就20万好不好? 一样有拐头的时候。难道400万人的二线的E市有40万个年供能力30万元的鲸鱼吗?
　　 【住房降价普及】。在漫长的熊市里，因为供过于求后形成买方市场，从消费层次越来越低的实际出发，开发商不得不经常降价。买得起200万元的买走后，开发商就要开拓买得起180万元的消费市场。呈现200万元、180万元、150万元、130万元、100万元...的降价普及趋势。你不相信，难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗？难道全国1亿套出租房空置房不是为了卖而买的?
　　 站在远处看年线图,房价可能是一个抛物线图型。例如二线的E市,2011年之前的房价可能是0.3万元,0.5万元,0.8万元,1.1万元,,1.4万元,1.7万元,2万元。物极必反,2012年之后的房价可能是2万元,1.6万元,1.3万元,1万元,0.9万元。
　　 【住房普及率】,是指有房户占城市总户数的比例，必然呈现40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趋势。准有效自住刚会看到，连5年后进城者的住房都在炒家手里了,房价已将未来10年的通货膨胀也透支了,未来的价格会低于目前价，坚信渔钩将逐年缩小的必然性,坚信【住房降价普及】的必然性，坚信【住房普及率】逐年提高的必然性,坚信消费者最终是衣食父母是上帝的必然性。　


作者：天涯是爱　回复日期：2010-05-22　17:28:36　
　　总有人喜欢拿日本来说事。
　　日本的经济是受了影响，但是日本现在的经济总量是多大？日本的人均gdp是多少？
　　日本如果没有失去的20年，继续告诉增长，那日本的经济总量估计是美国的5倍了。可能吗？
　　很多人认为中国再过20年就可以超过美国成为世界第一经济大国。可能吗？可能。
　　但是，以现在的方式绝对不可能！为什么？因为没有能源！现在中国的经济总量大概是美国的一半，而消耗的能源比美国还多。如果我们超过美国成为世界第一经济大国。那全世界的能源都必须供应中国。可能吗？绝对不可能！
　　所以，我们怎样超过美国？货币升值。开始享受生活，象日本一样。而不是再做全世界的牛马！
　　中国有太多的s b，中毒。总是认为中国人只配做牛马。这是谁，自己去想。
　　如果你自己想做全世界的牛马，你就维持低币值。
骨仙堂
2010-06-23 12:16
　四十二.不要理睬炒房客的泼冷水,只要你处于本市平均家庭收入水平以上,你最终一定会拥有自己的住房
　　 1950年,有一个小青年,看到少数幸运者拥有自已的土地,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1960年,有一个小青年,看到少数幸运者穿着机织新布衣,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1970年,有一个小青年,看到少数幸运者当工人吃皇粮,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1975年,有一个小青年,看到少数幸运者戴手表,骑自行车,听收音机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1980年,有一个小青年,看到少数幸运者穿的确良衬衣,看电视机,听三用机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1985年,有一个小青年,看到少数幸运者在用钢筋水泥盖二层楼,在做生意开作坊当万元户,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1990年,有一个小青年,看到少数幸运者手拿大哥大（砖头模样的单功能手机）,骑摩托车,看到大城市在炒股,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1995年,有一个小青年,看到少数幸运者在上大学,花大钱买城市户口,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 2000年,有一个小青年,看到少数幸运者买家用奔腾二电脑,在家上网,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 2005年,有一个小青年,看到人家在开小轿车,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 2010年,有一个小青年,看到人家在城里买房,羡慕极了。炒房容泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。
　　 二线的E市,出租房30万套,空置房10万套,每年新增几万套空置房,不要说清洁工,连蚊子的房子也盖好了。所以,只要你处于本市平均家庭收入水平以上,你最终一定会拥有自己的住房。
　　 经济在发展,商人要赚钱当然需要扩大消费圈,降价普及是不以人的意志为转移的客观经济规律。
　　 你需要买房,他需要你口袋的钱,你急他也急。他现在标价160万
　　,你只能买得起80万的房子,买得起90万元的人也消灭了,他就来盯着你的口袋了。那时,你是上帝,是衣食父母。

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