德国房价为何平稳

三七生

楼市泡沫在世界各地汹涌，
但德国却波澜不惊

德国房价为何平稳（观点）

曹建海　徐晓春
《人民日报》（2010年08月23日 17版）


　　过去10年间，德国房价始终保持较低水平，德国的名义房价每年仅上涨1%，而德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。其中最根本的原因是德国独具特色的房地产政策。

　　第一，德国政府制定了明确的住房福利政策。德国宪法规定，“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。因此，虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入。

　　第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房规划，住房建设依据人口的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目前，德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，年轻人中77%都是“租房族”。德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。德国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构。

　　第三，德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。

　　第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。

　　第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为，而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。

　　德国的房价10多年保持不变的奇迹，给我们提供了很好的借鉴模式，我国必须在完善住房市场体系和完善住房保障机制方面多做文章。

　　（摘自《人民论坛》杂志2010年第295期）

凭栏观海

一声叹息...
列举五条，好象都与中国制订的政策相反
这就是资本主义社会与社会主义社会的区别...

西点

其实就是主席当年的高福利政策，可惜，我们丢掉了。南街村，华西村，还有存留。

helenparis

在我看来，这不仅仅是房价控制政策的问题，是国家的整体价值定位的问题。国家觉得咋样做才有价值。
德国觉得实现高福利，让人民富裕是最有价值，所有的政策都是以其为依归。
中国政府总觉得穷，没有办法给人民高福利，那就没有办法制定出相应的政策。

中国政府的政策是好还是不好，让时间去见证。

心心好

三七先生近期关心房价
有点奇怪

洞庭烟雨

三七先生也是人呐

居住疗疾读书，不应该花什么钱的

雷珥玛

先生能在网上公开发帖关注房子了，感动啊
以hu书记为利益诉求代表的与wen总理为代表的矛盾有公开化的趋势了。
强势者不是不知道如何治理国家，为老百姓服务，而是他们的世界观决定了他们不想这样做，就要做帝国主义的走狗

淼淼0605

地价高，房价就高。土地是国有的，各地政府都有已经尝到卖地带来的甜头了，他们哪里真正舍得让房价降。

狗剩

德国：租房是人们的主要选择
人民日报 2010.9.2
　　据德国联邦统计局2009年的最新统计，德国57%的家庭是靠租房过日子的，拥有个人住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%。1993年个人拥有住房产权的家庭为39%。虽然这一比例在十几年间增长了4%，但总体上变化不大，德国住房的主流依然是租房。`
　　德国统计局的数据显示，是否购买住房与年轻人是否结婚没有关系。德国单身家庭租房的比例为76%，无子女家庭租房的比重为52%。购买住房的主要是带子女的家庭和高收入者。
　　据统计，德国3人家庭拥有个人住房的比例为57%，4人家庭拥有个人住房的比例约为70%，5人或5人以上家庭拥有个人住房的比例约为73%。德国家庭月净收入以2000欧元为分界线，月净收入低于这个数值的，绝大多数是租房户；月净收入高于这个数值的，买房的家庭愈来愈多。
　　从上述统计可以看出，德国拥有产权房的家庭，大多有这样几个特点：一是工作和婚姻都相对稳定；二是出生后的孩子需要有自己的独立空间；三是经过一段时间的积蓄后具备了一定的经济实力。
　　德国人崇尚节俭，租用住房的面积一般不是很大。据统计，德国租用住房的使用面积平均每套为69平方米，而买房人每套住房的使用面积平均为121平方米。
　　德国年轻人极少买房，这主要是由于年轻人的职业面临着多次选择，住所和收入都不稳定。除了经济因素之外，还在于租房比买房方便、实惠。德国房屋租赁市场发达。有关材料透露，仅仅在德国东部地区，就有100万套闲置的住房供出租或销售。在德国西部地区，仅仅是德国联邦、州和地方3级政府拥有的廉租房就有300万套。此外，住房合作社、公司和居民个人还有大量的闲置房屋可供出租。
　　在欧盟的成员国中，德国经济实力是最强的，但居民占有个人住房的比例，德国排在最后。欧盟成员国居民家庭拥有个人住房的比例，平均为63%，德国的这一比例是43%。
　　值得一提的还有德国的房价。最近10年来，德国商品房房价几乎原地踏步。有些地方，例如柏林，房价甚至有所下降。在高房价地区或城市，比如法兰克福或慕尼黑，每平方米房价在1500欧元左右。
　　德国通货膨胀率很低，10年来工资也基本没有什么调整。以德国人的平均收入来看，每个月的工资，如果全部购房，足可以买2平方米的住房。如果买二手房，房价肯定更低。但德国人不愿意负债，他们更看中休假、买车。房价很难炒高的另一个重要原因还在于，德国的人口呈下降趋势。在这种情况下，年轻人不着急买房，也在情理之中。