不做空房市就被做空中国,不成功则成仁

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十九.世事难料,风云变幻,做事要有危机意识,不可过于乐观
　　 树欲静而风不止。20后的人，总觉得在1945年打败日本后,两党各有优势,都与美国友好,会走美式两党轮流执政或联合政府的道路,谁料到会有双方共死伤数以千万计的全面内战,最终老蒋跑到台湾去。
　　 人欲和而鬼不让。30后的人，总觉得1949年开国大典后,再无大战。世事难料,他们遇到了抗美援朝战争。美国鬼子把战火烧到鸭绿江边,志愿军死伤40万人,才把联合国军打到三八线以南去。
　　 身欲安而心不宁。40后的人，总觉得战争打完了,全力搞生产,生活会改善。事与愿违。5000年至今最真心为人民服务的老毛,1958年大跃进大炼钢大食堂,加上苏联外资撤走和无理讨走抗美援朝军火债,结果出现1960年前后三年大旱灾大水灾大饥荒,死的人之多,经百度,数以千万人,触目惊心。他们还遇到了抗美援越战争,遇到文革浩劫,40后因此都死伤数以十万计。
　　 民欲富而官不行。50后的人，总觉得生在新中国长在红旗下,会有好日子过。天有不测之风云。1959年前后50后饿死数以十万计,想上学遇到大学停办7年,该工作时全部上山下乡当农民,想结婚来个男28女25,想生孩子遇到独生政策,三四十岁遇到国企改革而下岗,孩子上学遇到教育改革要啃老,孩子结婚买房要啃老,自己年老两手空空,遇到医疗改革如何是好?
　　 城欲荣而村不容。60年来的城市化并非一帆风顺,有时会中断,甚至倒退。1960年前后三年,因为大旱灾大水灾大饥荒,不得不下放一大批城里人回老家支援粮食生产。1966年开始的文化大革命运动,文斗加武斗,经济下滑,城里安排就业困难,粮食吃紧,不得不在1968年之后发动城里人（80后的父母）上山下乡,城市里冷冷清清。一旦有日本杯具发生，或再一次经济危机,将会有大量的农民工回乡,全国城市闲置房达到6540万套，到时租价房价必然大跌,你的身边现在有许多百万富翁,那时你的身边会有不少十万负翁。
　　 水欲平而流不断。文化水平高不是真正的优势。从普及情况看,目前的本科毕业生,相当于40后的小学毕业生,50后的初中毕业生,60年后的中专毕业生。1990年前后，在国营或地方国营企业里工作的50后的初中毕业生,是领导阶级工人老大哥,文化程度是较高的,又红又专。谁知一个改革闷棒打下来,大多成了下岗职工,目前大多生活在城市生活底层。
　　 钱欲多而机不止。中国许多40后50后几次经历连续几年没有增多一分钱工资的情况。通货膨胀导致口袋里的钱变少,口袋的钱增多的速度总是低于印钞机的速度。
　　 路欲平而坡不少。现在的80后,觉得自已的未来是康庄大道,阳光明媚,对自已的文化程度和年龄优势很有信心,盘算着今后每年收入会增多。买房也是按会增多来安排的,没有危机意识。其实,30后,40后,50后在年轻时比你们更加革命精神焕发,异想天开,结果一生遇到许多意料不到的事情,被搞得措手不及,穷困潦倒。
　　 国欲静而帝不许。为人做事应该有危机意识。304050后遇到的麻烦主要来自日帝美帝苏帝。80后对中美关系的变化要有一定的思想准备.炮火式战争已基本结束,但不见硝烟的杀人不见血的经济战争将日益激烈。
　　 厂欲静而倒不少。2010年3月,左小蕾说:“大部分出口企业利润在3%左右，90%以上的企业，人民币升值1%，利润就减少1%。”所以,如果人民币升值百分10,或被普遍征收汇率关税百分10，大多数出口企业将倒闭,失业率将大幅增加。
　　 中欲强而美不允。中美打经济战就会同归于尽,与汝皆亡,两败俱伤,这是普通人对世界拳王的呓语。我们可能被打成跛脚,他们可能从副教授医师上升为正教授医师。
　　 牛欲久而熊不止。2008年房价大跌时,没有外资明显流出,不算致命。从波浪理论说,2008年的房市只是牛市里的笫二大浪中等回跌,2009是牛市第三大升浪,2011年后是熊市ABC大跌浪,是惨烈的全军覆没。

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二十.历史在曲折中前进,新事物会扬弃,对房市不要过于悲观
　　 一个80岁的老人跟我说过,他经历的大事件少说有一二十件,每一件都是开头和中间轰轰烈烈,势不可挡,当你感觉到很痛苦,很绝望的时候,总是突然间大改变,原来甚嚣尘上的东西一夜之间消灭得无影无踪。
　　 日本侵略中国,一些人以为永远是小鬼子的天下了，于是当汉奸的不少,到第8年还是极悲观的,突然有一天说,他们无条件投降了,至今也没有再发生日本来烧杀抢掠的事。
　　 1946年国共开始战争,一些人以为国军实力强,这战20年也不会结束,第4年,连海南岛也打完了,至今也没有再发生国共打大仗的事。
　　 1951年朝战开始,一些人以为美国为首几十国的联合国军实力强,这战50年也不会结束,可是几个战役打下来后,美帝吃亏,不得不以三八线为界停战,至今也没有再发生朝战的事。
　　 1957年到1959年数以十万计的人被打成右派或右倾机会主义,一些人以为这帽子要戴进地底下去了。可是,文革一结束,统统平反,其中朱容基还当了总理。
　　 1966到1976年的文革中，一些人以为老毛是神仙，被打倒就会100年永世不得翻身，于是自杀。其实，挺过10年，一切都拨乱反正了，而且因为不得民心而至今又过了34年也没有再发生文革运动。其中老江当了老大。
　　 在文革和文革前,本身是知识分子的老毛把知识分子定性为“臭老九”,绝大多大学文化的人生活在社会底层,一些人以为一辈子都不会有出息了,谁知1984年后老九变成老大。其中老胡老温进了中南海。
　　 1968年后知识青年上山下乡,熬到1974年前后,许多人以为这辈子永远不可能回城了,就在农村找农民结婚了。谁知1976年四人帮一倒台,都可以回城了。结果,拖家带口的不少永远在农村了。其中阿强即将接任总理。
　　 民意不可违。本轮房价恶炒已经8年，满10年后可能消停。一阵台风过后，一切归于平静，疯炒房价不再发生了。
　　　　世事没有永远。开发商不会永远牛，房价不会永远上涨，更不可能“再不买就永远没有机会”。
　　　　不管波涛多么汹涌，只要站在远方看，大海还是那么安然。

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二十一.客观规律比人强,物极必反莫茫然
　　 知道正策的软肋是，一放就乱，一乱就死，一死就收。
　　 知道大倌的软肋是，为了交椅，最终不得不丢卒保车。
　　 知道地方倌的软肋是，财政赤字就要求开征物业税。
　　 知道炒房客的软肋是，高位接手的遇到物业税就闲置不起。
　　 知道中介的软肋是，没有提高租价的本事。
　　 知道开发商的软肋是，熊市来临又要资金链断裂。
　　 知道银行的软肋是，按揭击鼓传花不停止就会先死。
　　 知道砖家房托的软肋是，骗得了别人，最终也被倌商骗了。
　　 相信把戏总归会被识破，真相总归会大白于天下。
　　 相信利益集团可以骗人一时，骗不了一世。
　　 相信上帝，要使其灭亡，先令其疯狂。
　　 相信风水轮流转，10年河东，10年河西。
　　 相信市场竞争规律，暴利的归宿是社会平均利润。
　　 相信销售规律，任何产品都要走降价普及之路。
　　 相信价值规律，价格围绕价值中枢上下波动。
　　 相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。
　　 相信食物消化规律，吃得多就拉得多。
　　 相信波浪理论，涨得再多也会腰斩。
　　 相信消费者的强项是，坚持就是上帝，最终被尊为衣食父母。
　　 相信合理价加上安全系数的计划价会有买入的机会。
　　　 最终，高房价会祸国殃民。泡沫被动破裂是死。如果“空调”，房市不能由牛转熊，泡沫就会越来越大。反复纵市、托市、救市，用新泡沬掩盖旧泡沬,是危机的累计。最终是硬着陆。
　　 最终，客观规律，物极必反，盛极而衰，否极泰来。开始时客观规律起到的作用很小,中间时客观规律起到的作用加大,最终客观规律起到决定性的作用。
　　 最终,鸡蛋有缝,引来美国苍蝇。美国戳破泡沫有利可图,轻轻一碰就破裂。
　　 最终，管理住房，不得不象管理大米一样。大米、自来水如果可以囤积和哄抬价格，放任其具有投机投资价值，必然会尸横遍野,对社会和经济产生极大的破坏作用,最终不得不打压。
　　 最终,征收物业税,一招见效。因为房子是老百姓基本生存需求，各国最终都没有作为投资投机品。不摧毁住房投机投资价值就会国无宁日，所以这是历史的必然。
　　 国际上几次房地产泡沬的破裂,有3个规律:突然性,毁灭性和持久性。
　　 突然性。狼来了的言论总是沒有真的到来,都不相信了,都在搏傻。不料,某一天,突然一个大利空传来,恐慌情绪弥漫,天量的抛盘汹涌奔出,沒有人接手,房价就像坐滑梯一样大幅下跌，泡沫终于破灭。
　　 毁灭性。炒房客措手不及，几天就被深度套牢了。由于象期货那样,下跌百分30就亏光了,下跌百分40就成为百万负翁了。
　　 持久性。泡沬的破裂,给经济造成了致命的打击，久久不能恢复元气。

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二十二.过去30年的高通胀和地价房价大涨，不能说明今后30年也是高通胀和地价房价大涨。
　　 知道老毛有2句诗词是“收拾金瓯一片”和“分田分地真忙”吗？知道1949年前后有打倒地主富农，免费分土地分住房吗？有10套房子的，留下1套够住的，无偿交出9套。没有房子的，每家免费分配1套。
　　 旧中国的底子一穷二白。建国后实行半供给性半福利性分配的计划经济和搞阶级斗争耽误经济生产，生活水平很低。在西方经济封锁的情况下，与国外的货币没有联系，比值奇低。
　　　　30年前，奖金取消，县长的月工资只有几十元，不敢腐败,养孩子三四个,县长家里一个月只买三五次肉；老毛的工资最高，也只有300多元。毛刘周朱也没有私房和私车。
　　 1978年以前的土地、房屋等资源处于“无市场，不许交易，极其低价”的不正常状态。
　　 改革开放（1978年12月）以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大约地说：猪肉由0.8元涨到10元，12倍。大米由0.14元涨到2元，14倍。全市年平均工资由400元涨到24000元，60倍。房租涨200倍以上。房价有的由不到100元涨到1.5万元，折合成同材质，涨了100倍以上。土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。
　　 某沿海中等城市,即使到了1986年:职工平均工资只有50元,企业科级以下的员工的储蓄基本在0.5万元以下。家里有1万元被称为万元户,一个县只有二三十家。
　　 很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别，以很特殊的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的地价房价和通货膨胀的增长率是很怪异的，很离奇的。
　　 因为只有感性认识没有理性认识，只看到表面现象没有看到深层原因，产生了“房价永远大涨，投资房产永远跑赢通货膨胀。”的错觉。
　　 16岁之前，你每年有20个压岁钱。现在，你已经36岁了，能够等待妈妈叫你回家吃奶吗？
　　 大学毕业前，张三勤工俭学的年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，以此100倍来预测未来2年后至少增长100倍是不懂逻辑的表现。
　　 20年来，股市从100点最高涨到6124点，以此61倍来预测未来几年至少再涨50倍，是不理性的表现。
　　 当君子兰炒高100倍时，就不是跌不跌的问题，而是跌多少的问题了。
　　 8分钱的猴票现在卖几千元，傻瓜买了，理由是“猴票是能涨几万倍的好东东”；智者卖了，理由是“已经涨几万倍了，下跌几十倍是可能的。”
　　 如果以30年来的地价房价和通货膨胀的增长率作为参照物和依据来预测今后30年，必然在深重的恐惧感之下得出错误的荒谬的结论。然后用来指导房产投资，必然不理性，必然走入歧途，必然导致失败。
　　 沧海桑田，斗转星移，事过境迁，还在守株待兔，还在刻舟求剑，还在缘木求鱼，那就等着吃亏吧。

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十三.民生产品也可恶炒，炒房,炒大蒜,炒辣椒,炒土豆,还让不让普通百姓活了? 炒房作为物价上涨的祸根将被铲除
　　　　8年，中国房价一涨再涨。导致全国城市房地产增值几十万亿人民币财富,是印钞的5倍,所以是房市的疯狂导致物价上涨，不是物价上涨导致房价上涨。
　　 某市8年成交房子40万套 * 平均每套涨价60万 = 市值多出2400亿元。物价怎会不涨！
　　 民众提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印出来了。货币就膨胀了。
　　 房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性循环就破坏经济整体。
　　　　国务院参事任玉岭任北海市副市长时亲历泡沫破裂。他曾经说：1994年，北海市的物价上涨高达43%，就是由房价大涨引起的。违反规律就好景不长，北海有十几年经济一蹶不振。他说：“通货膨胀有热钱，升值、次贷、石油粮食涨价等外因，但主要原因还是在国内，主要矛盾在房地产。房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子，是这次通货膨胀的牵引机和助推器。”“必须铲除祸根，长痛不如短痛。”
　　 住房是民生产品也允许疯炒,于是,发展到“蒜你狠”,“豆你玩”。打蛇打七寸，真有严重物价上涨，必然打下这个物价上涨第一的带头大哥。
　　 强势正俯有很强的调控能力，通缩时就印钞票，就向银行注入资金，就降息，就放松房贷，通胀时就回笼钞票，就提高银行准备金率，就加息，就收紧房贷，最直接的后果就是房价下跌。
　　 加息使各行各业和投资市场成本增加,盈利率降低。加息的空间,二三十岁的青年不清楚。目前是30年来利率最低点,1994年,储蓄利息加保值贴补率合计最高达到百分20。不要说多,利率增加3个点,许多炒房客和房奴就会断供。现在是靠通胀预期炒高,当然会因为通缩而大杀跌。
　　　　8年前，二线的E市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖1.5万元。涨价12000元。但是，通膨所增加的土地外成本不超过1000元。
　　 通货膨胀不是房价大涨的主要原因，官商勾结炒地炒房才是房价大涨主要原因：地价是在竞拍中飞涨的，倌员的灰色收入和开发商收益是在炒作中实现的，连税收也是借口打击投机而增加上去的。
　　　　因为投机炒作才是房价大涨主要原因，而住房泡沫危及经济，危及正俯威信，“炒民生”不能长久。房熊市的到来就像太阳总会下山一样。那时，房价下跌，土地流拍，地方正俯只有物业税这个“华山一条道”可走了。
　　 地方财正是个无底洞，物业税会温水煮青蛙，会越来越多，必然导致炒房一蹶不振，寿终正寝。
　　 2009年，全球都有通胀预期，为何西方国家房价都在下跌？外国人又穷又傻吗？米国总统以下多数人不超过2处房产，开征物业税后房产无法保值增值。

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二十四.批驳“刚性需求很多,住房是卖方市场，所以价格会不断上涨”的谬论。
　　 饮用水比住房更是刚性需求,一周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒水”。
　　 食物比住房更是刚性需求,几周没有享用,就会死亡,但正俯不允许“炒米”。
　　 石油比住房更是刚性需求,工业和交通一小时没有享用,就会全社会瘫痪,但仍然从147美元跌到34美元。
　　 住房对全人类都是刚性需求，为何各国正俯最终都不允许“炒房”?
　　 东东每月收入2000元,有购买2套大别墅的刚性需求,炒房客能指望这样的无效需求来接棒吗?
　　 2010年1月底，海南省三亚市采取限购措施，规定一个身份证只能买5套房。这就是政府假打击真鼓动的铁证，也是炒房猖獗的铁证。炒房客过分相信凯恩斯所发现的政府这只看不见的手,忽视了亚当斯发现的市场这只看不见的手。
　　 在牛市中期，开发商卖出去的100套房子，有50套被自住刚需买走，50套落入富人的手里。
　　 在牛市中后期，开发商卖出去的100套房子，只有20套被自住刚需买走，80套落入富人的手里。
　　 在牛市顶部，因为价格超过绝大多数自住刚需的承受能力，而炒房客已经疯狂，所以开发商卖出去的100套房子，只有10套被自住刚需买走，90套落入富人的手里。囤积燕窝的增多到90人，吃得起燕窝减少到10人，灵敏者先下手为强,价格终于见顶大跌。
　　 【住房生产相对过剩】后不得不降价。20年前，老师说：“西方国家的市场经济，具有无计划性，存在激烈的市场竞争，必然造成生产相对过剩。产品堆满仓库，穷人却买不起。资本家宁可将牛奶罐头倒进大海里，也不低价卖给穷人。生产相对过剩必然导致经济危机。”房子不能倒进大海里，开发商也舍不得，只有降价销售一条路可走。
　　 地量地价，天量天价。投资市场总是在疯狂中见大顶。当炒房成交量出现天量时，“上帝要其亡，令其先疯狂”就应验了。
　　 市场竞争的结果是，房地产业的利润逐步接近社会平均利润。开发商在吃了“苛利烂库”、“有价无市”和“后跑被套”的三大苦果后，最终就会懂得“谁才是真正的上帝”，就会走“薄利多销”（如各行各业）和“先卖为君”（如万科）之路。
　　 目前全国有1亿套出租房空置房，过剩惊人。今后，炒房客卖房，工程师来买不卖，技术员来买不卖，最后等来的是擦皮鞋的。不相信，难道擦皮鞋的现在是睡在马路上吗？炒房客坚持就是失败。
　　 熊市里，炒房客要卖出，就像卖出股票，降价排到第一低位，马上成交。不卖，就是自己选择排在50万“按卖出价排队大军”的最后一个。这最后一个对应的是蚊子。你认为房价会永远上涨，可是，你的“15寸的渔钩”能钓到鱼吗？最后，你不得不换成“7寸的渔钩”。
　　 击鼓传花游戏玩的就是人的贪心，玩的就是钞票，到明年有44个富人进场玩,可是有效自住刚需就只有2人进了场,鼓一停,有42人灰溜溜地拿着最后一棒！

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二十五.出租房大约6000万套,加上住房闲置房大于4000万套,全国共有1亿套投资投机房。出租是亏本生意,这些房子卖给谁?
　　 多位名人在议论“中国660多个城市现有空置房6540万套。”“标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”对此,许多人不相信。我按令人信服的数字说,按6折说,空置房至少4000万套,泡沫度仍然是世界第一。就像全班只有你一人考试不及格,你不承认只考30分,我就承认你考59分好了。
　　 1.据住建部陈淮说,1999年以来的10年中国城镇建了7000万套住房。乘以空置率43%,等于空置3000万套。加上10年前累积的空置数，就有4000万套了。
　　 2.据台湾《天下杂志》2010年5月公布的“中国超级消费城市”调查，发现中国已有1亿名富人。有70%介入炒房,就有7000万户,平均每户空置0.57套房,就有4000万套。
　　 3.0.4亿套 / 城市住房总数大约有2亿套 = 占总数的20%，在全民炒房的情况下,这个比例你奇怪吗?
　　 4.按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区。2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
　　 5.北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
　　 6.2009年4月，在一个银行内部会议上，领导举了两个例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海一个人买了364套。
　　 7.复旦大学谢百三说：上海的城镇家庭大部分都有二套房子，物业税的出台对房地产市场就是一场灾难。
　　 8.王小广说：“过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子。”
　　 9.上海的腐败区长康慧军一人有69套房子。2010年初，重庆污吏文强有16处房产。
　　 10.内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个空城，可容纳100万人，只是为了满足政府的增长目标。
　　 出租是亏本生意。只有卖出去才能赚钱。可是,租房的大于4亿人 / 6人 = 约有出租房6667万套,加上不少于4000万套闲置房,合计全国有1亿套投资投机房。这些房子卖给谁? 连小白领都买不起,就不要用放大镜去近望城里的农民工来接下你手里喊价100万元的房子,更不要用望远镜去遥望仍在乡镇里的农哥们。
　　 最后的结局,要双盈就必须走降价普及之路,不降价就是物极必反来惩罚你。2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？

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　二十六.现在和将来住房都严重过剩。10年后城市空置房总数是,已空置4000万套加上每年新增空置几百万套
　　 1.1979年开始实行独生正策。1990年全国出生人口2621万人，1997年1445万人,2000年1379万人,呈现减少趋势,10年下降了52.6％。1993到1997年的5年里全国出生人数为8099.7万人 * 2 = 推知10年里全国长成大人的少于1.62亿人 * 可能由农村进城的占60% = “未来10年新生代的农进城者”有0.97亿人。
　　 2.2010年3月25日,联合国发布的报告说，中国的城市化率从1980年的19%跃升至2010年的47%。暂住户口漏报和追求平均GDP导致漏统计,实际在55%。2010年的实际城市化率55％ - 1980年的19％ = 城市化率提高36％ * 13.3亿人 = “30年来的农进城者”大约有4.79亿人。许多农进城者是低收入者,买不起房,最终是侯鸟,年纪大身体差后,就业难,生活困,连房租也付不起,至少2亿人将不得不回乡,或退到郊区,或到乡镇县城去,加上亡故数,目前的成年人即非新生代的农民工有增有减,10年后总数不增不减。10年后,新生代进城接班0.97亿人 - 非新生代净增0亿人 = 10年后的农进城者比目前可能只净增0.97亿人。过年时，到火车站汽车站看一下行头就清楚了。
　　 3.老居民。典型的家庭结构是张家7人三套房。2010年,1岁的独生子张三代的父母都是30岁,都是独生子女。张三代的爷爷奶奶、外公外婆4人都是60岁,都没有其他子女。25年后，张三代和李三代结婚，生育张四代。张李这2家目前14人,25年后剩下7个人,张三代夫妻最终继承了6套房（如果是官商家庭更多）,到那时闲置房将随处可见。张四代与赵四代结婚后,张李赵韩4家目前28人,最终剩下3个人,张四代夫妻最终继承了12套房。按此趋势,10年后老居民人口因计生估计减少0.4亿人。农进城者净增0.97亿人 - 老居民减0.4亿人 = 10年后城市人口可能只比目前净增5700万人。
　　 百分99.9的人没有住在马路上。住在社保房、单位自建房、城郊农房和小产权房里的已超过1亿人,而且每年新建面积可居住人数以百万人为计算单位。2009年竣工住宅用商品房5.77亿平米 / 100平米 = 577万套,扣除拆迁安置的有400万套 * 4人 = 【2009年全国商品住宅销售面积可居住人数】为1600万人。10年后城市人口可能只比目前净增5700万人, 平均每年城市总人口净增570万人,虽然还有结婚增多用房、租改买和改善购房等因素,但在炒房情况下,当年增量住宅空置率以50%的速度即几百万套在增多。
　　 高房价后的农进城者基本是租房的命,按平均每套可住4人 * 少说也空置4000万套 = 【全国在建房闲置房可供居住人数】1.6亿人。理论上说,10年后城市空置房总数是,已空置数4000万套加上每年新增空置几百万套,就象张三每年节余几百元,不需要动用银行存款4000元。
　　 正俯有收税不嫌多的特性。25年后，10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙就像头上顶着10块石头，苦不堪言。官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。
　　 30年后，物业税已经不少，城市化不再，人口减少，住房过剩，炒房不再，盖房无利可图，“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”。即使有补偿费，20层的楼房每户平均用地只有10平米左右，开发商补偿给你的肯定少得不足挂齿。
　　 那时，住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值，因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值，只是一堆钢筋水泥，想卖出去，能得到几个铜板？
　　 30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,儿女要来啃老买房了。30岁当高负债房奴 + 25年后房子退休待拆迁了 = 55岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷不到，也还不起，只好去租房。虽然使用权有70年，25年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。来自农村的人可能最终还是回归到租房里去。

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二十七.民工荒和人才流往中小城市,城市化放慢将导致房价下跌
　　 1.高房价惹的祸。高房价导致物价上涨,导致制造企业成本上升。高房价导致内需不足,产品难以提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本。大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2500元以下的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多，不是月光族也是年光族。许多人“读书进城”的希望已经被高房价打碎了。一些白领们，在大城市工作生活感觉越来越无奈，认为自己曾经执着追求的大都市优越感、幸福感、安全感已经逐渐消褪，“下嫁”和“回乡发展”开始成为一二线城市白领的新选择。
　　 2.高租金惹的祸。炒作城市化概念导致高房价,高房价导致高房租,打工族每年付出租金占每年收入已超过20，民工每年积攒不了多少钱,无法在城里长住久留。反正活到100岁也买不起沿海城市的住房,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少，企业招不到应有的人数。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在100万以上。
　　 3.西部发展的结果。随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业生活的机会。工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。
　　 4.粮价将走高的结果。房价不断上涨,带动物价不断上涨，粮价不可能不随之上涨。13亿所需要的粮食，中国有美元也没地方买去，美国有粮食，宁喂汽车也不卖给你。农村里基本上是老弱病残者，80、90后都不愿意干农活。承包土地以家庭为单位，机械化难以普及。为了有粮食吃，需要比西方多得多的劳动力去干农业，城市化速度过快是不行的。
　　 5.普工队伍的年龄状况和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况。
　　 “60后”的年纪是41至50岁，占普工队伍的比例小。
　　 “70后”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小。因为他们生长在多子女年代,家庭人口多，生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,适合且愿意干普工的总人数很多。“人口红利”是指他们。
　　 “80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。1979年后实行独生政策,家庭人口减少，父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。
　　 “90后”的年纪是11至20岁。他们之中许多人是甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
　　 6.出来混的,迟早要还的。随看年龄增长,身体变差,许多农民工在城里的生活越来越困难,而在农村,吃的自种,住的是楼中楼,种粮不收税,看病大部分报销,60岁以上有退休金。100个农民工,最终会落叶归根的占百分40以上，除非房价大跌百分70。
　　 由于卖地盖房好赚钱,2005年以来,二线的E市,新竣工的住房可供居住人数呈现12万人、14万人、16万人、18万人、20万人......的增多的态势。因为工资小涨而房价大涨、计划生育和内地的发展,沿海城市化放慢,每年实际净增人口基本呈现12万人、11.5万人、11万人、10.5万人、10万人......的减少的态势。
　　 2010年春二线的E市累积了10万套闲置房。2009年新竣工的住房有4万套，足够当年净增人口20万人来使用，实际净增人口小于10万人。新进城的基本上是租房的无效自住刚需,大量闲置房和每年开发商超量的新供给难以消化,严重供过于求越来越明显,必然导致房价下跌。

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二十八.人多地少是个大忽悠。土地更少的日本照样地价房价连跌19年。
　　 2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断,他说:“据统计，目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发7、8年，甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”
　　 2010年初,国土部数据显示，2007年之前开发商土地仍有10万亩未开发，如果加上2007年和2008年，全国房地产供应满两年未建的闲置土地达到14.5万亩。
　　　 土地可再生，目前可供拆迁的不计其数,30年一个周期，盖后可拆,拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖18层就是3倍土地。2000万人的特大城市是由200万人的中城市发展而来的。200万人的城市再来10倍的人，土地也不缺。
　　 世上比土地更加稀缺更加不可再生的很多，例如钻石、石油、黄金、白银、铜，都是大涨之后会大跌。
　　 土地更少的日本照样地价房价连跌19年。19年过去了,不少炒房客的帐面亏损还高达6分5。1998年后，香港房价下跌65%左右。当时的常用词是一夜赤贫、一贫如洗和百万负翁。以前，日本人和香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。亲眼看到炒房客倾家荡产，不愿意再冒险。
　　　　越南、迪拜的新标本也摆在那里了，热钱获利出逃，地价房价就大跌。中国造已经逐渐失去竞争力，通货膨胀、物价上涨、用房、用地、用工成本上升、工作效率不高。30年了，我们在体制、核心竞争力、社会和谐、创造力上究竟有什么大进步？对于一些外资而言，在中国投资的环境不如前,盈利率在减小。外资进入速度放缓甚至部分撤离，将会压制中国城市化的进程，土地供应将不再紧张。
　　 目前,全国有1亿套出租房空置房。农村人口进城是为了赚钱而来的。如果炒房炒得农民工租不起房，吃不饱饭，更别说买房了。农民工“蜗居”在合租房里，如牛做马地干10个小时，每年在衣食住行花费后只能剩余几千元，那么，许多人就会返乡，就近就业。城市里大量的住房就腾空出来了。住房过剩就是土地过剩。

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　 二十九.继续上涨,炒房刚需比就会达到44：2，房价天花板就会出现
　　 【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。2010年春,在二线的E市的二等地段,房价1.6万,炒房刚需比已经达到40:10,即供是求的4倍。
　　 【有效自住刚需的首付能力天花板】= 总房价200万元 * 首付百分30 = 首付需要60万元。总房价超过200万元,则刚需们几乎首付款都不够。
　　 【有效自住刚需的年供能力天花板】= 总房价200万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭140元 * 0.07 = 9.8万元 = 年供需要10万元。总房价超过200万元,则家庭年收入在17万元的,年供10万元才还得起。自住刚需们几乎都达不到。
　　 涨价超过这二个天花板，二线的E市,【炒房刚需比】就会达到44:2,即供是求的22倍。
　　 2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。” 中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。富人囤积的投资投机房太多了，而且还在买入买入再买入。可是，夫妻2人年收入在17万元以上却没有自住房的凤毛麟角。
　　 2009年底,中国85%的家庭无力购房。2011年春王石已闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,有效自住刚需已经人烟稀少，寥寥无几。请残余的有效自住刚需加强恐慌紧迫性,为王石向珠峰8000米顶端冲刺作出无私的捐款吧。
　　 2011年底,王石将闯入【海拔8000米的高原无人区】。自住刚需都登不上去,高处不胜寒,不得不拐头下山。他到达3500米宿营地之时,就是空军的柳暗花明又一村。
　　 在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“10年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　 总人口400万（包括流动人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 6人 = 出租房大约有35万套。
　　 近10年合计盖房35万套,闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！
　　 各行各业争先恐后加入开发商队伍，具备强大的生产能力。二线的E市2009年新竣工的住房有4万套，足够新增人口20万人来使用，实际新增人口小于10万人,闲置总量呈现逐年增多的态势。
　　 我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年，有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后，一定会剩余30万套以上。
　　 就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了40万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有30万个渔夫将空手而归。
　　 如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是严重供过于求。
　　　　因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫。继续上涨,未来只有2万个有效自住刚需，有44万套投资投机房,供是求的22倍，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。
　　　　熊市到来时，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。

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三十.对“有效自住刚需”的10年围歼战后，炒房客即将解甲归田10年。
　　 炒房客属于“菜贩子”、“二盘商”、“批发商”、“囤大蒜的”、“炒火车票的”。揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”，那么供过于求就很明显了。继续上涨，全国1亿套出租房空置房将是有效自住需求的20倍,房价必跌。
　　 二线的E市,房价每年以加价20万、30万、40万元……的速度上涨。投资投机房总数每年以34万套、36万套、38万套、41万套、44万套……的速度增多。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万、5万、2万……的速度减少。再涨下去,投资投机性供给是44万套,有效自住需求是2万户,22倍。
　　 张三在城里的同学有100人,在2010年春,同学共多出40套投资投机房,只有12个待购的有效自住刚需。再上涨2年,共有44套投资投机房,待购的有效自住刚需剩下2人。44套投资投机房,对应2个有效自住刚需,小圈子里的供是求的22倍。这个简单的社会调查大家在亲友中做一下就清楚了。
　　 房价上涨需要“衣食父母”去奉献，商家炒家却天天在大量地消灭“上帝”。涨到300万元时,中鱼基本都变成小鱼,小鱼越来越小。张三木在2005年是有效自住刚需，资金缺口呈现2万元、20万元、50万元、90万元......的增多的态势,成为无关自住刚需。难道炒房客今后能在春运回乡的E市火车站汽车里找到几十万户具有几百万支付能力的接棒人?
　　 炒房团像蝗虫,正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下广东广西福建追剿“有效自住刚需”的残余。
　　 夹道欢迎蝗虫的大量到来吧,越多越好，吃庄稼（有效自住刚需）吃得越快越好啊。2012年前，如果蝗虫来得越多,将导致有效自住刚需的队伍越是兵败如山倒，越快速地全军覆没。
　　 歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。一片田地里,蝗虫已经吃掉百分80的庄稼,当庄稼被吃尽之时,蝗虫将被当作盘中餐。
　　 每年，拆迁的不少，但是，对鸡蛋市场来说，是母鸡的数量增多,是供应增加。拆迁100户的土地可以盖出300户。更新升级的需求是一套换一套,总需求没有增多。
　　 物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
　　 市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者决定的，你开快餐店,一顿1000元,你的衣食父母买不起，价格就会下来。火车票的价格最终不是黄牛决定的，手里100张票,乘车者是你的上帝,因涨价过多,成交的只有2人，价格就会下来。房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，一套卖99999万元，都是无效自住刚需,价格就会下来。
　　 炒房客的房子不是自己住的。最终，必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨，已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。
　　 开发商炒房客的软肋在哪里？遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。
　　 价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。

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三十一.【房价收入比】和【房价年供比】奇高,房价无法再来“疯狂的十年”
　　 国际通行的房价（家庭年）收入比是3到6倍。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时，房价收入比达到20倍左右，跌后最低只有7倍左右。美国在1980-2000年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右，在2001年以后上涨，但最高的2006年也只有4.6倍,现在又回到3左右。
　　 【房价收入比】为26.7。 刚需买一手房100平米 * 1.6万元 = 160万元（包括税费）/ 全市平均家庭收入6万（2人） = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价收入比】为26.7。
　　 全市平均家庭收入6万 * 50％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】为3万元。
　　 总房价160万 / 【平均年供能力】3万元 = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价年供比】为53。其含义是处于平均收入水平的家庭53年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
　　 22岁 + 53年 = 为房子需工作到75岁，而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付，其实是向医生借钱，最后要还给医院。先还按揭20年，后还养老钱10年。
　　 许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是水中捞月，因为新房房价3万元 * 100平 / 年供能力3万元 = 【房价年供比】是100，22岁 + 100年 = 为房子大众需工作到122岁！银行有办理122年按揭吗?
　　 这么高的房价明显是在啃老和透支未来，明显是透支了购房者的其它消费，远远超过了公认的合理的房价收入比。房价年供比奇高,有效自住刚需将全军覆没。这么高的房价不可持续，没有上涨空间,最终必然回归理性。
　　 批驳“多印钞票和加工资会使房价显得不高”的谬论。
　　 百分80的人为老板打工，正俯不能越过老板发钱给老百姓。在一座楼3000万元首付请求7000万元按揭,每一座楼房都成为印钞机的启动器的情况下，企业减员降薪，每年物价和租价上涨金额多于工资上涨金额，实际支付能力下降了。
　　 全市平均家庭收入6万 * 下降为40％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】下降为2.4万元。
　　 总房价160万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降从53提高到69。其含义是处于平均收入水平的家庭69年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。
　　 房价上涨会导致分子更大,通货膨胀会导致分母更小,于是房价年供比就呈现44、50、56、62、69......的越来越高的趋势,即一家人为买房需要积攒越来越多的时间,有效自住刚需越来越少

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三十二.物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。
　　 房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房租是理性的，是消费品，不是投资品，基本反映了居民的正常支付能力。房价上涨百分500,租金上涨百分50。为什么炒心炽热的房东不随房价大涨而大提租金呢？
　　 实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.12万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.12万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。
　　 各国历史表明:住房被当作投机品暴炒时,房价由资金量决定。住房泡沫不会持久,破裂后，房价由体现使用价值的租金决定。研究房价必须研究租金的未来的走势。如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。
　　 全国积累了1亿套出租房空置房，所以买方市场的特点很明显。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。
　　 老板遇到通货膨胀和人民币升值，许多企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。
　　 房价上涨时,城市每年建造的房子不但足够当年净增人口的居住需求,新盘闲置房以百分60的速度在不断增多，供给增多，导致租价下跌。
　　 100户的旧房拆迁,建起300套房。城市不断扩大,郊区存量和增量的农民房小产权房很多，供给增多，导致租价下跌。
　　 房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.6万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担,供给增多，导致租价下跌。
　　 加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租,供给增多，导致租价下跌。
　　 裁员降薪,许多炒房客会有断供之忧，不得不出租,供给增多，导致租价下跌。
　　 熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套,供给增多，导致租价下跌。
　　 类物业税开征后，有的闲置房房东为了减轻税赋压力也开始出租，供给增多，导致租价下跌。
　　 每年成交的住房有百分50以上是外地人买走的，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎,低价的供给增多，导致租价下跌。
　　 一些有效自住刚需买了一手房、二手闲置房,搬出租房,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 一些无效刚需到经济适用房和廉租房里去了，搬出租房，租房需求减少，导致租价下跌。
　　 有的公司外迁或搬迁到郊区，租房需求减少，导致租价下跌。
　　 由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 人民币升值将导致出口企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 一旦房价大跌,将导致老板房股两面损失,企业倒闭增多,失业回乡的增多,租房需求减少，导致租价下跌。
　　 如果房东要将税费成本转嫁给租房族,就像猪肉涨价不会导致大家去多吃肉,只会导致大家少吃肉一样,租用好地段的变为差地段的,租用新房变为旧房,租用100平米的减少为70平米,5人合租的变成7人,甚至换城市工作，于是总需求减少。605号房月租金2000元，已经待租闲置3个月了，房东害怕再损失6000元,就会降价，于是房租又回到合理水平了。
　　 低收入,高房价,低房租,使得刚需不得不改变观念,在租房里观望等待。买房投资投机，租售比越来越高,既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低，所以说，物业税和涨不动的租价成了房市降价的发动机。

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三十三.二线某市租售比达到660,房款租益比是即使出租82年也一分钱没有赚到。
　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，带装修的总房价165万元 / 月租金0.25万元 = 炒房客张三所买的一手房的【租售比】为660个月。
　　 【房款租益比】才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。住房的平均寿命是30年。【房款租益比】不应该超过30年。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息45万元 = 总共花钱197万元。
　　 这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 12个月 = 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
　　 【房款租益比】 = 买房总花费197万元 / 【每年租金净收益】2.4万元 = 82年后口袋里才收回197万元。 30岁投资 + 82年 = 到112岁只收回本金，还是一分钱没有赚到！这是亏钱,不叫投资。
　　 30年就可能拆迁。30年后人少房多,拆迁费不可能多,折合有效出租年限30年。每年租金净收益2.4万元 * 60年 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在70年后住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元。
　　 首付款80万元 + 装修5万元 = 现金85万用于其他投资70年，每年复利百分5，85万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有2586万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 投资其他项目70年有2698万元 - 回收144万元 = 买第二套住房做投资少赚2554万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
　　 如果房价持续上涨,大盖房大买房会导致闲置和出租的增多,导致物业税出台,导致民工回流人才外流增多,所以房租将走低。如果房价上涨到3万元,买房总花费会增多到389万元 / 每年租金净收益小降到2万元 = 【房款租益比】为195,30岁投资 + 195年 = 到225岁只收回本金，还是一分钱没有赚到！亏本情况将体现得淋漓尽致。
　　 【每年租金回报率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 买房总花费197万元 = 1.22％。房价在低位时,【每年租金回报率】与五年利率3.6差不多。房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,【每年租金回报率】呈现百分3.6、3、2.5、2、1.5、1.22.....的越来越低的趋势,导致有效自住刚需越来越少。
　　 按揭80万元 * 0.07 = 每年还按揭5.6万元。【以租养房率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 每年还按揭5.6万元 = 以租金还按揭只够百分43。这也说明房款租金比过高则该项投资不合算。房价在低位时,【以租养房率】在百分100一带,炒房客付首付买房后,能够以租养房,轻轻松松。
　　 房租基本稳定,房价却不断上涨,所以,以租养房率呈现百分100、70、50、43.....的越来越低的趋势,即买房比租房越来越不合算,于是改租为买的越来越少。
　　 【租售比】和【房款租益比】越来越高,【每年租金回报率】和【以租养房率】越来越低,这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，最终必然导致房价下跌。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。