不做空房市就被做空中国,不成功则成仁

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三十四.如何计算【近期准合理价】和【近期计划买入价】
　　　　㈠.【用租售比300个月计算的近期准合理价】的计算方法。
　　 每月租金0.25万元 * 300个月 = 75万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的【用租售比300个月计算的近期准合理价】是0.75万元。目前实际单价为1.6万元。这个计算不过分:
　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。
　　 月数的取值为300个月即25年。你做生意，不给下家留下利润空间,下家肯接手吗？房子的平均寿命是30年, 所以超过300个月即25年是高价区。
　　 一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。
　　 30岁买房投资,25年后到55岁,老板不要我上班时，我还享受不到利润,是合理的吗?
　　 ㈡.【用房价收入比12年计算的近期准合理价】Y 的计算方法。
　　 Y 万元 * 100平 / 全市平均家庭收入6万 = 房价收入比12。
　　 【用房价收入比12年计算的近期准合理价】Y 万 = 0.72万元。
　　 2010年春的价格是1.6万元,下跌空间为百分55。这个计算不过分:
　　 1.国际房价收入比标准为3至6。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准3-6是认可的。我取值12是很高的。30岁买房自住,24年后到54岁,我的按揭还没有还清是合理的吗?
　　 2.二线城市的平均家庭收入6万取值不低。
　　 3.我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低。国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30％,取值50％是较高的。
　　 4.美国是使用面积200平米，至少相当于建筑面积300平米,这里取值建筑面积100平米。
　　 5.国际通行的是已经装修的新房，这里取值是毛坯新房。
　　 6.美国的是土地所有权，我国只是土地使用权，含金量低。我们35年会因为拆迁受到再次盘剥,人家自拆自盖很省钱。
　　 7.最值钱在于土地，人家是别墅，一户占地是我们的10倍以上，我们的新房每户摊得的土地面积许多只有10平米。
　　 8.我们的土地是全珉所有，人珉购买“人珉自己的土地”，应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去。
　　 9.这几年排队买白菜,盖起就是抢到,不少粗制滥造，建房的用料、质量和配套（汽车库、家电）比人家差了一大截。中国的平均建筑寿命30年，英国的132年，美国的74年。不少建筑物“未老先衰”。
　　 10.我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本比人家的低。
　　 11.盖房好赚，大盖特盖，有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1，即供是求的4倍,加上经济不景气，刚需大减，买力不足，供过于求，今后的熊市将向房价收入比6这个价格方向运动，价值规律和大势所趋，谁也挡不住。
　　 12.要比较就要折合为美元，如果人珉币由6.8升值到6,则卖中国房去买美国房会合算更多。
　　 ㈢.【近期计划买入价】的计算方法。已知二线的E市二等地段,近期准合理价是0.75万元 + 防踏空保险系数0.25万元 = 【近期计划买入价】为1万元。

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三十五.【用30倍市盈率计算的近期准合理房价】的计算方法。
　　 已知投资金额100万元,每年净收益几万元才是合理的? 已知投资金额100万元,几年回本才是合理的? 市盈率的计算可以回答这2个有关投资回报的问题。市盈率是投资市场第一重要的指标。凡是可以计算年收益的投资品都适用市盈率,包括股市、房市、期市、收藏市场、银行存款和理财产品等等。
　　 远期合理房价采用25年市盈率的理由如下。
　　 1.五年期银行存款的市盈率 = 投资金额100万元 / 利率3.6即每年净盈利3.6万元 = 28倍（年）。意思是，目前五年期存款28年,除了本金外能够净盈利100万元。目前的利率是20年来的最低水平。通货膨胀,物价上涨,加息已经箭在弦上。利率加到4，100万元存银行五年期 / 每年净盈利4万元 = 市盈率为25年。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照银行这样的市盈率。这是多本书籍说的思路。
　　 2.国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的毛租金就能收回总房款。300个月 / 12个月 = 25年。
　　 3.住房的平均寿命是30年。实际收租金只有25年,因为一部汽车的寿命是10年,你最多使用8年，因为莲花倒倒楼年代盖起的房子,后面5年还敢住的人可能还没有出生。30年后，物业税已经不少，城市化不再，人口减少，住房过剩，炒房不再，盖房无利可图，“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”。即使有补偿费，20层的楼房每户平均用地只有10平米左右，开发商补偿给你的肯定少得不足挂齿。一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。你不为接棒人留下利润空间,谁肯接手?
　　 4.30岁买房投资,25年后到60岁,老板不要我上班时，我还享受不到利润,是合理的吗?
　　 考虑到近期房价难以很快回归到25倍市盈率,所以退一步选取了【用30倍市盈率计算的近期准合理房价】。
　　 投资金额100万元（包括首付、按揭、购房时的税费,初次装修、家具、家电）/ 近期准合理的房价市盈率30年 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】应该有3.33万元。
　　 2010年春,二线的E市的二等地段,扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】2.4万元 * 近期准合理的房价市盈率30年 = 近期准合理的房价为0.72万元。目前实际的房价是1.6万元,有较大的回跌空间。

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三十六.2010年春,有的城市的【房价市盈率】是82。意思是该房产需要82年才能回本,但70年里有效出租年限不超过60年，所以是亏本生意。
　　　 住房市盈率与房地产股市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股泡沫大多了。
　　 2007年10月，股市最高的6124点的平均市盈率在60倍，就是投资100万元，在60年后，扣除成本后累计净盈利就有100万元的意思。政府认为60倍平均市盈率的风险很高，便调控下来了。
　　 2008年10月，下跌到1664点时，许多房地产股市盈率在7倍上下，百分70的人亏损超过百分50。
　　 股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌，是要血本无归的。房市大跌之前不明白市盈率，就会死了还不知道是怎么死的。
　　 在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下，租房市场四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80......负数的递增的趋势。
　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，炒房客张三买第二套住房做投资，一手房100平米，总价160万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付80万元 + 按揭80万元 + 20年按揭利息32万元 = 总共花钱197万元。
　　 这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 12个月 = 每年租金毛收入3万元 - 平均每年用于再装修、家具家电的更新、闲置减收、被赖帐、中介费等费用0.6万元 = 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】为2.4万元。
　　 投资金额197万元（包括首付、按揭、购房时的税费,初次装修、家具、家电）/ 扣除费用后实际落入口袋的【每年租金净收益】2.4万元 = 二线城市的E市的二等地段的【房价市盈率】为82。意思是该投资需要82年才能回本。
　　 土地使用权只有70年,有效出租年限不超过60年 * 每年租金净收益2.4万元 = 144万元,就是说，2010年初追高买房做投资，买房总花费197万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的租金只有144万元。197万元 - 144万元 = 亏损53万元。平均每年净收益是负值,所以,【细算的市盈率】是负值。
　　 2010年5月17日，沪指2559点，平均市盈率低于25倍，房地产股万科的市盈率16.7倍，即100万元投资，每年有6万元的净收益。
　　 中国很神奇，2007年10月,股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打压下来了，可是，2010年春,有的城市的细算的房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意，但政府总的想法还是稳住高价，小涨小跌，缓慢上涨。
　　 在投资市场里,会买的是徒弟，会卖的才是师傅；死也不卖的是孙子,知买知卖是老爷。亏本生意没人做是古今中外的铁律,市盈率被忽视不可能永久。

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　三十七.炒高后,【囤房闲置就能赚钱】这种生意将是亏本生意,所以房地产泡沫破裂是迟早的事。
　　 买房子的人太狂热了，动辄看好到几万元。不知道世上有种道理叫:出来混的,总是要还的。维系高房价泡沫不破裂的唯一方式就是有效自住刚需不断涌现，从投资投机者手中接盘。但是，目前城镇居民住宅自有率达到84%,自住刚需的大多是收入相对较低的打工族。全国有1亿套出租房空置房，已经没有足够的市场购买力来继续支撑大中城市的高房价。
　　 如果【囤房闲置就能赚钱】这种生意模式是亏损的,高房价就不会持久。过度透支不确定的未来,打回正形是迟早的事。
　　 目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后，一套房可能亏损多少?
　　 2010年春，在二线城市的E市，富人张三买一手房,100平米 * 1.6万元 = 总价160万元。
　　 每年按投资收益百分5计算。160万元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后资金增值到204万元。
　　 五年里交物业税1万元。
　　 五年的总成本为205万元。
　　 有的人以为闲置也能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值?
　　 闲置是等待房价上涨而赚取差价，可是，房价市盈率是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。比股市6124点时的市盈率60倍高多了，谁能够保证你一定赚钱？倒是下跌的可能性更大。
　　 几年前低价位买入的可以闲置。炒房客现在高价位买入的,特别是物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。
　　 五年后,由于物业税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论，即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到3万元,下跌0.618就是1.15万元。
　　 总房价160万元 / 70年 * 5年 = 五年折旧11万元。
　　 一手房单价1万元 *100平米 - 五年折旧11万元 = 这套二手房卖出收回89万元。
　　 总成本205万元 - 卖出收回89万元 = 亏损116万元。即闲置亏损率百分57。
　　 因后来者在高位接手是亏损的,闲置不起，在手留久会成为负翁,所以【囤房闲置就能赚钱】这种生意模式最终会被抛弃。亏本生意没人做,大家都回避,所以房地产泡沫破裂是迟早的事。

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三十八.波浪理论表明,股市即使上涨到10000点,也会回到4000点以下。
　　　　1.如何计算【无效上涨高价区底价】?
　　 波浪理论表明，投资市场（股市、期市、房市）上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。大涨后至少下跌0.382，通常下跌幅度为0.5，暴涨后通常会下跌0.618，特别情况的下跌会达到0.8。
　　 2007年到2008年，股市6124点跌到1664点，跌掉百分72.8，其中房地产股大多跌掉百分80；石油价由147米元跌到33米元，跌掉百分78。这是路人皆知的事实。
　　 投机市场炒作的是人的贪婪和恐惧,全国积累了1亿套出租房空置房。牛市不言顶,只有更高，没有最高。即将看到的是熊市不言底，只有更低，没有最低。
　　 目前二线的E市的二等地段的房价1.6万元,可能下跌0.382。1.6万元 * 跌剩0.618 = 可能回跌到1万元。
　　 如果上涨到2万元可能下跌0.5,可能回跌到1万元。
　　 珠穆朗玛峰再高也有顶。即使疯涨到3万元,可能下跌0.618,3万元 * 跌剩0.382 = 可能回跌到1.2万元。
　　 如果上涨到3万元。经计算得知:【炒房刚需比】大约为44万套:2万户,即供给是有效需求的22倍。【房价收入比】为45,即平均收入水平的家庭节余90年才能买到90平米的一手房。【房款租益比】即靠租金净收益来收回本钱需要162年,而70年里有效出租年限只有60年。【房价市盈率】是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。超过3万怎么办?上神舟飞船好不好?最终还是要回到地面上。
　　 以上计算说明,【无效上涨高价区底价】是1.2万元。1.2万元以上的是高价区,相当于股市4000点以上的高价区。高价区的上涨是无效上涨,2007年10月,股市即使不是6124点见顶,而是上涨到10000点,也会回到4000点以下。
　　 2.如何计算【停买观望价】?
　　 一旦大熊市来临,至少会跌到【无效上涨高价区底价】1.2万元。如果目前价比【无效上涨高价区底价】高出百分10,买入则可能亏损,没买则踏空的可能性小,所以这个目前价1.32万元可以认定为【停买观望价】。
　　 计算结果汇总:二线的E市的二等地段,【用租售比300个月计算的近期准合理价】为0.75万元,【用房价收入比12年计算的近期准合理价】为0.72万元,【近期计划买入价】为1万元,用波浪理论计算得知【无效上涨高价区底价】为1.2万元,【停买观望价】为1.32万元。目前价1.6万元属于【停买观望价】。
　　 3.怎样用波浪理论来分析房价的趋势和运动方向?
　　 二线的E市的二等地段,从2003年0.3万元,涨到2007年底1.5万元,是上升一浪。
　　 2007年底1.5万元，因为次贷危机的冲击跌到2009年初的0.8万元，是回跌二浪。
　　 2009年初0.8万元，因为政府大印钞票救市到2010年春涨到1.6万元,是上升三浪。这上升三浪还在走,但根据指标的计算,最高不会超过3万元。
　　 2012年底,可能进入熊市下跌ABC浪,即进入“沉默的十年”。
　　 房价的价格变化周期比股价长，房市大牛市可能就一次。房地产泡沫一旦破裂，就很难再上涨回去。上世纪30年代美国房地产崩溃后，70年里房价收入比都比较低，一直到2001年才开始上涨，只上涨到房价收入比4.6就引发次贷危机而下跌，目前在3一带。70年里，美国股票指数上涨超过100倍。日本的房价是1991年开始下跌的。已经连续下跌低迷19年了，日本的高位接棒人已经被套牢19年了，有的价格还是买入价的6分之一。
　　　 客观规律比人强。涨得多就跌得多，就像吃得多一定会拉得多一样。涨得很多，下跌空间就很大，一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。
　　 房地产股龙头万科，20年来至少腰斩过5回。不但今后有买到“低价蛋”（当房奴）的机会，连买到“低价母鸡”（当开发商）的机会在2008年10月和2010年5月也有：多数房地产股大跌到比住房更有投资价值。

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三十九.在高位,先租后买节省按揭率很高, 5年后再买房可能节省许多按揭款。
　　 先租后买节省按揭率,是指推迟几年再买房节省的按揭与现在买房所需按揭之比,以预测推迟几年买房更合算的程度。如果在中低位,可以随意买。在高位就要计算。
　　 2010年春，张三买房100平米，单价1.6万元（包括税费）。按揭112万元，首付48万元，装修5万元，共需要165万元。
　　 5年期银行利率是百分3.6，流通市场买入的国债投资收益率高于银行利率。如果5年后再买房，投资收益率百分5的话，自有资金53万 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那时口袋里有68万元。
　　 按揭112万元的每年利息7.84万元 * 5年 = 39万元血汗钱留在口袋里。
　　 68万元 + 39万元 - 五年花费租金10万元 = 五年后口袋里有买房资金107万元。
　　 2015年,新房价可能下跌到单价1.1万元（包括税费）,因为：
　　 1.一物降一物。客观规律、美国货币正策、国际金融炒家、民意和物业税是高房价的克星，正俯不丢卒保车，国家的“车马炮”可能一败涂地。5年后，物业税已经开征了，房价必然下跌。看看炒房客的气急败坏，大放厥词，再看看无房户的心中窃喜，“请求加税”，就知道这个结果了。
　　 2. 2010年的改良主义调控和既怕涨更怕跌的官僚主义心态，可能使得2011年前还会有一次“救市成功”的“大回春”，房价可能再次上涨。2012年后，物极必反，大熊市就到来了，土地流拍,财政就饥肠辘辘了，物业税不得不开征，然后房价跌跌不休，房价“沉默的十年”就来了。
　　 3.2008年，这样的新房曾经下跌到80万元。2015年的价格110万元仍然比2008年的价格贵30万元。说明我的计算是保守的。
　　 4.相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。熊市不言底，所以不要以为那时新房1.1万元不可能。全国积累了1亿套出租房空置房，严重过剩。相信食物消化规律，吃得多就拉得多。相信波浪理论，即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到3万元(房价收入比是45,房款租金比为160年),下跌0.618就是1.15万元。
　　 5.【用租售比300个月计算的近期准合理价】只有0.75万元,【用房价收入比12年计算的近期准合理价】只有0.72万元。
　　 需要110万元 - 口袋里有107万元 = 需要按揭3万元。
　　 现在买房需要按揭112万元 - 那时需要按揭3万元 = 五年节省按揭金额109万元 / 现在买房需要按揭112万元 = 【先租后买节省按揭率】为百分97。
　　 五年节省按揭金额109万元 /每年工资收入剩余8万元 = 少奋斗14年。
　　 风险和意外情况。
　　 1.从长期看,通货膨胀不得不防，但是，即使钞票再贬值百分100,房价也不应该炒到这么高。所以说,疯狂炒作后的房价已透支了8年的通货膨胀。今后5年里,可能2年通货紧缩,3年通货膨胀,所以资金是安全的。
　　 2.即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到4万元,超涨就会下跌0.7,就是跌到1.2万元，也比目前1.6万元低,不会踏空而永远买不起。
　　 3.如果遇到经济危机二次探底,你的收入降低。有买房则月供困难。等待观望则虽然收入减少10万元,但100平米的房价可能多下跌10万元,即单价跌到1万。
　　 这是一个基本的思路。情况千差万别，只要动笔将你认可的实际数据填进去，计算一下，就如梦方醒，大彻大悟了。


作者：天涯是爱　回复日期：2010-05-22　17:12:17　   
　　傻。
　　人民币升值是人民币购买力提高。
　　可以享受更多的物质。
　　你讲的这些例子都是小钱。懂吗？
　　现在国内m2有70万亿人民币，这么多钱升值，你说赚了多少？
　　只有sb才会让自己的货币购买力低！
　　人民币升值的唯一坏处就是降低了出口竞争力。但是，反问一下，我们要这么多出口干什么？
　　现在的低币值政策实际上是利益集团卖国的表现。
　　看来楼主不是利益集团的狗，就是猪 脑子。
　　

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　四十.在高位当房奴，按揭还清之后,就是垂头丧气之时。
　　 中国人爱赶集，爱跟风，爱凑热闹，遇到大便宜，总是疯狂地争先恐后地往前冲，然后吃亏了就象潮水般地退去。开头一哄而上,后来一哄而散。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。
　　 30年来，玩过无数的“家家”。炒计划物资，炒走私货，炒国库券，炒君子兰，炒进口汽车，炒城市户口，炒原始股，炒流通股，炒外汇，炒期货，炒普洱茶，炒大蒜，炒辣椒，炒黄金。哄买老毛纪念章,哄打鸡血针,哄买的确良布，哄买火柴盐巴，哄买家电，哄买摩托车，哄装电话，哄买手机,哄买食用醋和板兰根,正在哄买房子,将要哄买......。
　　 风水轮流转。十年河东，十年河西。再肥厚的猪排也有吃到只剩骨头的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。中国的赌性已被激发,炒风盛行,在房市这个二奶被炒到成为半老徐娘时,老爷一定会转移阵地,一定会回归到股市这个结发的大太太这里来。股市是闲钱的最终的最大的去处,禁止炒大米,炒饮用水,炒房子,100多个国家最终无不如此。投资市场不断发展，不断创新，不断变着花样来炒，常炒常新，老品种、老花样没得油水可榨了之后,价格就刷刷刷地跌下来了。
　　 20年前，一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的价钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在，一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。
　　 那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种，是花就会凋谢。炒房是吃白粉,打激素。不要相信伟哥,哥只是一个传说。炒房伤及珉生，危害经济,不会长久。
　　 一件中档的外衣的寿命是8年,实际使用4年就弃之不穿了。一部手机的寿命是6年,实际使用3年就弃之不用了。一套住房的寿命是30年,实际使用20年就应该弃之不住了。你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄20年以上的破旧房吗?
　　 25年后，物业税已经不少，城市化基本完成，30岁以下的人口明显减少，住房过剩，盖房没有暴利,炒房不再，闲置不能增值,“城市剩房”就会象“城市剩女”奔三就嫁不出去一样。全国积累了1亿套出租房空置房，到时闲置量很惊人。
　　 25年后,随着建筑材料的更新升级,随着智能化推广,随着人们审美观念的改变，随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。
　　 超过25年房龄的住房,外墙老态,材料破旧,户型过时,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常罢工,却因为几十家意见难统一而难以更新。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。物业管理越来越松弛甚至没有了,越住越没档次，越住越没有安全感,越住越没面子。
　　 25年后,难以租出去,银行不肯按揭了,谁会付全款买入你的破旧房? 要卖出则价格低廉，要等待拆迁不知到哪一年，成了“弃之不舍，食之无味”的鸡肋。
　　 25年后,可能让你后悔的事太多了，环境污染,沙尘暴,海平面上升,地震，提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁。你在城东买房,10年后工作地点换成20公里外的城西。
　　 25年里，要面临许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市？
　　 25年里,谁敢保证不会因为生病、失业、跳槽待业较久、收入降低、家里有天灾人祸而断供。每月还了房贷后是月光族，不能创业投资，永远穷。买房啃四老的话，最终要到医院去还。还完20年按揭,还给医生10年。
　　 含辛茹苦25年,埋头苦干25年,那时还有什么东西能够值得你骄傲? 25年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？不是说不要买,而是要平常心,才能辩清价格高低。

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　 四十一.住房降价普及和住房普及率逐年提高具有客观必然性,住房最终会象汽车电器那样降价普及
　　 【电视机降价普及】。20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。当电视机供不应求时，价格升高到1万元。大家少买了，ZF调控了，生产量增多了，就被价值规律拉回到合理价格0.1万元。房价的未来趋势,就像手机电器那样,大短缺导致大生产,大生产导致大过剩,大过剩需要大普及,大普及需要大降价,大降价导致囤积者大亏钱。
　　 【手机降价普及】。20年前,一部手机卖3万元，特好赚钱，于是厂家就大生产。市场需求10汽车就冲动地制造出15车,市场需求增大到100车就制造出150车。结果是大过剩。大过剩就不得不走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。从市长、局长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到农民工。单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。
　　 【汽车降价普及】。20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。汽车是我国经济的支柱产业，在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展。房市的未来，将呈现汽车降价销售（＼），买车人数增多（/）的【Х状态】。
　　 【渔钩不断缩小】。炒房客是渔夫，因为贪心,渔钩越来越大，最终把鲸鱼（年供能力10万元的有效自住刚需）钓完了,不得不缩小渔钩来钓鲨鱼（年供能力8万元的有效自住刚需）,接着缩小渔钩来钓中华鲟（年供能力6万元的有效自住刚需）。将渔钩换小的这个拐点的到来只是迟早的问题。拐点不是年供能力10万元,那就20万好不好? 一样有拐头的时候。难道400万人的二线的E市有40万个年供能力30万元的鲸鱼吗?
　　 【住房降价普及】。在漫长的熊市里，因为供过于求后形成买方市场，从消费层次越来越低的实际出发，开发商不得不经常降价。买得起200万元的买走后，开发商就要开拓买得起180万元的消费市场。呈现200万元、180万元、150万元、130万元、100万元...的降价普及趋势。你不相信，难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗？难道全国1亿套出租房空置房不是为了卖而买的?
　　 站在远处看年线图,房价可能是一个抛物线图型。例如二线的E市,2011年之前的房价可能是0.3万元,0.5万元,0.8万元,1.1万元,,1.4万元,1.7万元,2万元。物极必反,2012年之后的房价可能是2万元,1.6万元,1.3万元,1万元,0.9万元。
　　 【住房普及率】,是指有房户占城市总户数的比例，必然呈现40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趋势。准有效自住刚会看到，连5年后进城者的住房都在炒家手里了,房价已将未来10年的通货膨胀也透支了,未来的价格会低于目前价，坚信渔钩将逐年缩小的必然性,坚信【住房降价普及】的必然性，坚信【住房普及率】逐年提高的必然性,坚信消费者最终是衣食父母是上帝的必然性。　


作者：天涯是爱　回复日期：2010-05-22　17:28:36　   
　　总有人喜欢拿日本来说事。
　　日本的经济是受了影响，但是日本现在的经济总量是多大？日本的人均gdp是多少？
　　日本如果没有失去的20年，继续告诉增长，那日本的经济总量估计是美国的5倍了。可能吗？
　　很多人认为中国再过20年就可以超过美国成为世界第一经济大国。可能吗？可能。
　　但是，以现在的方式绝对不可能！为什么？因为没有能源！现在中国的经济总量大概是美国的一半，而消耗的能源比美国还多。如果我们超过美国成为世界第一经济大国。那全世界的能源都必须供应中国。可能吗？绝对不可能！
　　所以，我们怎样超过美国？货币升值。开始享受生活，象日本一样。而不是再做全世界的牛马！
　　中国有太多的s b，中毒。总是认为中国人只配做牛马。这是谁，自己去想。
　　如果你自己想做全世界的牛马，你就维持低币值。

骨仙堂

　四十二.不要理睬炒房客的泼冷水,只要你处于本市平均家庭收入水平以上,你最终一定会拥有自己的住房
　　 1950年,有一个小青年,看到少数幸运者拥有自已的土地,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1960年,有一个小青年,看到少数幸运者穿着机织新布衣,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1970年,有一个小青年,看到少数幸运者当工人吃皇粮,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1975年,有一个小青年,看到少数幸运者戴手表,骑自行车,听收音机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1980年,有一个小青年,看到少数幸运者穿的确良衬衣,看电视机,听三用机,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1985年,有一个小青年,看到少数幸运者在用钢筋水泥盖二层楼,在做生意开作坊当万元户,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1990年,有一个小青年,看到少数幸运者手拿大哥大（砖头模样的单功能手机）,骑摩托车,看到大城市在炒股,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 1995年,有一个小青年,看到少数幸运者在上大学,花大钱买城市户口,羡慕极了。没上过学的妈妈泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 2000年,有一个小青年,看到少数幸运者买家用奔腾二电脑,在家上网,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 2005年,有一个小青年,看到人家在开小轿车,羡慕极了。没上过学的老奶奶泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。可是,没几年,他拥有了。
　　 2010年,有一个小青年,看到人家在城里买房,羡慕极了。炒房容泼冷水说,面对现实吧,你这辈子可能永远也指望不到。
　　 二线的E市,出租房30万套,空置房10万套,每年新增几万套空置房,不要说清洁工,连蚊子的房子也盖好了。所以,只要你处于本市平均家庭收入水平以上,你最终一定会拥有自己的住房。
　　 经济在发展,商人要赚钱当然需要扩大消费圈,降价普及是不以人的意志为转移的客观经济规律。
　　 你需要买房,他需要你口袋的钱,你急他也急。他现在标价160万
　　,你只能买得起80万的房子,买得起90万元的人也消灭了,他就来盯着你的口袋了。那时,你是上帝,是衣食父母。